Ehemalige Wohnungseigentümer wollen nicht zahlen
Eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft - bestehend aus vier Eigentümern - beschloss in einer Versammlung 2019 die Sanierung des Dachs und die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 100.000 Euro, die zum Jahresende fällig wurde. Zwei der Eigentümer fochten den Beschluss zur Dachsanierung an; der Rechtsstreit ist noch anhängig. Sie zahlten auch keine Sonderumlage. In dem aktuellen Verfahren werden sie von den Sanierungsbefürwortern auf Zahlung der Sonderumlage auf das Gemeinschaftskonto verklagt. Das Amtsgericht Frankfurt am Main wies die Klage ab. In der Berufungsinstanz erklärten die Kläger einen Parteiwechsel: Fortan sollten nicht mehr die beiden Wohnungseigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Klägerin sein. Das Landgericht Frankfurt am Main gab daraufhin der Klage statt. Dagegen wandten sich die beiden Beklagten, die zwischenzeitlich ihre Wohnungen verkauft hatten, an den BGH - ohne Erfolg.
Wer vertritt die GdWE bei fehlendem Verwalter?
Der V. Zivilsenat stellte deutlich heraus, dass eine GdWE, die keinen Verwalter beschäftigt, gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG bei Klagen gegen einzelne Wohnungseigentümer durch die übrigen Eigner vertreten wird. Der Zweck der Norm bestehe darin, die Vertretung der Gemeinschaft sicherzustellen, sodass der beklagte Eigentümer immer von der Vertretung ausgeschlossen wird. Die damit verbundene veränderte Zusammensetzung der GdWE ändert laut den Karlsruher Richtern daran nichts. Nach § 86 ZPO gelte auch die Prozessvollmacht weiter. Selbst eventuelle Fehler der Vertretung im Innenverhältnis müssten vom Gericht nicht geprüft werden, weil für den BGH allein die Wirksamkeit der Außenvollmacht maßgebend sei. Das sei für die effiziente Teilnahme am Rechtsverkehr erforderlich.
Gewillkürter Parteiwechsel zulässig
Die Übertragung der Klägerrolle von den Eigentümern auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist dem BGH zufolge sachdienlich nach § 263 ZPO. Die Rechtsverteidigung werde nicht beeinträchtigt, denn die Klage richte sich unverändert auf das gleiche Ziel, nämlich die Zahlung der 100.000 Euro auf das Hauskonto. Für Zahlungsklagen – wie hier auf die Sonderumlage – bedarf es dem BGH zufolge keines eigens gefassten Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Klageerhebung. Zum einen hält er dies für eine unnötige Förmelei. Zum anderen würden Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung in einer zerstrittenen verwalterlosen GdWE beträchtliche Probleme aufwerfen. Da die Sonderumlage bereits fällig war, als die Beklagten noch Eigentümer waren, seien sie weiterhin verpflichtet, diese zu zahlen. Der Gesellschafterbeschluss bleibe solange gültig, bis er für ungültig erklärt werde.
