Vermieter darf mit Barkaution aufrechnen

Ein Vermieter darf nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer Kaution des Mieters mit streitigen, aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen aufrechnen. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28.10.2020 entschieden.

Student begleicht Strom- und Wasserrechnungen nicht

Der Mieter eines Kölner Studentenzimmers verlangte von seiner Vermieterin – einer Erbengemeinschaft – die Rückzahlung seiner Kaution von 380 Euro. Bezüglich der Nebenkosten sah § 3 des Mietvertrags eine Pauschale für "Wassergeld" und "Zählermiete" vor, der Stromverbrauch sollte gesondert in Rechnung gestellt werden. Ende 2016 schlossen die Parteien einen Vergleich, in dem sich der Bewohner zur Räumung der Wohnung bis Ende April 2017 verpflichtete. Kurz vor Ablauf des Termins bat er um Fortsetzung des Mietverhältnisses. Ein Erbe bot ihm an, mit der Zwangsräumung bis Anfang Juli abzuwarten; er sollte im Gegenzug für Mai und Juni jeweils 190 Euro Nutzungsentschädigung zahlen sowie ausstehende Strom- und Wasserrechnungen (1.588 Euro) bis Ende Mai begleichen. Zunächst ging der Student auch auf das Angebot ein und zog Anfang Juli aus der Einzimmerwohnung aus – aber ohne die vereinbarten Beträge zu bezahlen.

LG: Anspruch auf Kautionsrückzahlung durch Aufrechnung erloschen

Die Vermieter rechneten daher mit dem nach ihrer Ansicht bestehenden Anspruch in Höhe von 1.590 Euro auf und verlangten im Wege der Widerklage die Zahlung des überschießenden Betrags (1.210 Euro) sowie des Betrags aus der „Schlussrechnung“ (365 Euro) und die Erstattung der Räumungskosten (310 Euro), insgesamt 1.886 Euro. Das AG Köln wies die Klage ab und verurteilte den Studenten zur Zahlung von 1.383 Euro. Die Berufung hatte vor dem LG Köln nur geringen Erfolg: Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung sei infolge wirksamer Aufrechnung nach §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Vermieter könnten aus der mit dem Mieter geschlossenen Vereinbarung die Zahlung von Strom- und Wasserkosten in Höhe von 1.588 Euro verlangen. Diesen Anspruch hätten sie – teilweise – wirksam zur Aufrechnung gestellt; ihre Widerklage sei in Höhe von 1.275 Euro begründet.

BGH: Vermieter darf Forderungen mit Kaution aufrechnen

Die Revision hatte vor dem BGH keinen Erfolg. Zu Recht habe das LG angenommen, dass eine wirksame Einigung der Parteien über die Verpflichtung des Mieters, die offenen Rechnungsbeträge an die Vermieter zu entrichten, nicht voraussetzt, dass die Abrechnungen den formellen Anforderungen nach § 556 Abs. 3 BGB genügten. Diese Regelung hindere die Parteien nicht daran, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass er den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkenne. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Abrede etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stünden der Wirksamkeit des Vergleichs entgegen. Die Vereinbarung sei von den Miterben jedenfalls auch nach § 177 Abs. 1 BGB genehmigt worden.

Laut BGH waren die Vermieter berechtigt, nach Beendigung des Mietverhältnisses aus der Kaution des Mieters mit der Forderung aus der zwischen ihnen getroffenen Vereinbarung über die Bezahlung der zu diesem Zeitpunkt offenen Strom- und Wasserrechnungen aufzurechnen.

zu BGH, Urteil vom 28.10.2020 - VIII ZR 230/19

Redaktion beck-aktuell, 25. Nov 2020.