Untermieter zieht nicht aus
Die Eigentümerin einer Wohnung hatte von einem Untermieter nach dessen Zwangsräumung die Zahlung einer Nutzungsentschädigung von 2.170 Euro verlangt. Ihr Vater, von dem sie die Unterkunft mit einer Wohnfläche von rund 107 Quadratmetern geerbt hatte, hatte diese zuvor vermietet. Das Mietverhältnis endete nach dem Tod des Mieters im November 2014. Allerdings war von diesem - wohl mit Zustimmung des Vaters - eine 7 Quadratmeter große Kammer an einen Untermieter weitervermietet worden. Der Erblasser forderte den Untermieter Ende Dezember 2014 zur Herausgabe der Kammer auf - erfolglos. Mitte 2016 wurde dieser zur Räumung verurteilt. Die ihm bis Ende September 2016 gewährte Räumungsfrist ließ er verstreichen. Im Oktober 2016 fand die Zwangsräumung statt. Das AG Schöneberg gab der Klage für die Monate März bis September 2016 statt. Die Berufung vor dem LG Berlin blieb erfolglos: Dem Untermieter stünde nach Ende des Mietverhältnisses kein Recht zum Besitz zu. Durch den Ablauf der Räumungsfrist sei er mit der Herausgabe in Verzug geraten. Wenn er den Raum herausgegeben hätte, hätte der Erblasser die Wohnung anderweitig vermieten und dafür mindestens einen Betrag von 310 Euro monatlich erzielen können.
BGH: Räumungsfrist beseitigt Verzug nicht
Die Revision des Untermieters vor dem BGH führte nicht zum Ziel. Das LG Berlin gehe rechtsfehlerfrei davon aus, dass die jetzige Eigentümerin einen Anspruch auf Ersatz des durch die Vorenthaltung der ganzen Wohnung entstandenen Schadens aus §§ 990, 280 Abs. 1 und 2, 286 in Verbindung mit § 1922 Abs. 1 BGB habe. Eine Vermietung unter Ausschluss der Kammer wäre unzumutbar gewesen. Die dem Untermieter gewährte Räumungsfrist nach § 721 ZPO beseitige den Verzug mit der Herausgabe nicht, da sie - anders als die Sonderregelung des § 571 Abs. 2 BGB für Wohnraum - keine materielle Bedeutung habe.
§ 571 Abs. 2 BGB gilt nur im Eigentümer-Mieter-Verhältnis
Dem V. Zivilsenat zufolge ist der Schadensersatzanspruch in der geltend gemachten Höhe nicht nach § 571 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Danach ist der Mieter, dem nach § 721 oder § 794a ZPO eine Räumungsfrist gewährt wird, für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet. Zwar könne auch dem Untermieter eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewährt werden; die Vorschrift des § 571 Abs. 2 BGB gelte unmittelbar aber nur im Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter, da sie systematisch an die Regelung des § 546a BGB anknüpfe und wie diese das Bestehen eines (beendeten) Mietverhältnisses voraussetze - woran es hier im Verhältnis zwischen Eigentümer und Untermieter fehle.
Laut BGH lässt sich eine Begrenzung des Anspruchs auch nicht aus einer analogen Anwendung von § 571 Abs. 2 BGB herleiten. Der Schadensersatzanspruch des Eigentümers beschränke sich nicht auf eine Nutzungsentschädigung für die untervermieteten Räume. Für den Vermieter wäre es unzumutbar, wenn die dem in der Wohnung verbliebenen Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führte, dass er trotz Vorenthaltung der gesamten Wohnung eine Nutzungsentschädigung nur in Höhe des Untermietzinses bzw. der ortsüblichen Miete für die untervermieteten Teile der Wohnung erhielte.
