Untergemeinschaft "Tiefgarage" in der WEG

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch hinsichtlich einer Tiefgarage, die unter dem Wohnhaus liegt, eine Untergemeinschaft der Stellplatzinhaber gebildet werden. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine solche Sondernutzungsgemeinschaft vor, die sich selbst verwaltet und auch eigene Instandhaltungsrücklagen bildet, werden dem Bundesgerichtshof zufolge auch nur die Mitglieder der Untergemeinschaft zur Sanierung der Garage herangezogen.

Eine Wohnungseigentümergesellschaft will die Tiefgarage sanieren

Eine WEG besaß mehrere Häuser und eine mehrstöckige Tiefgarage, die das Fundament eines ihrer Wohnhäuser bildete. Sie gründete eine Untergemeinschaft, die nur die Stellplatzinhaber in der Garage umfasste. Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sahen vor, dass sich die sogenannten Sondernutzungsgemeinschaften selbst verwalten und auch eine eigene Instandhaltungsrücklage bilden. Eine Eigentümerversammlung im Jahr 2019 beschloss zunächst die Sanierung der Tiefgarage. Anschließend beschlossen nur die Stellplatzinhaber, eine Sonderumlage zur Finanzierung dieser Kosten in Höhe von rund 22.000 Euro von jedem Parkplatzeigentümer zu erheben. Gegen diesen letzten Beschluss wehrte sich ein Mitglied dieser Untergemeinschaft: Er wollte, dass alle Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligt werden. Das Amtsgericht Kirchheim unter Teck gab der Beschlussmängelklage statt, das Landgericht Stuttgart bestätigte die Entscheidung. Der Bundesgerichtshof hob den Zurückweisungsbeschluss auf.

Beschluss ist gültig

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss, mit welchem die Untergemeinschaft "Tiefgarage" die Sonderumlage von ihren Mitgliedern erhob, wirksam. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG a.F. (jetzt § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) stehe der Bildung von Untergemeinschaften, die sich selbst verwalten, nicht entgegen. Auch Parkplatzinhaber in einer Tiefgarage können laut den Bundesrichtern eine eigene Gemeinschaft bilden. Die objektbezogene Kostentrennung ergebe sich aus der Teilungserklärung, die die jeweiligen Eigentümer der von der Sondernutzungsgemeinschaft erfassten Wohnungs- und Teileigentumsrechte entsprechend ihrer Anteile berechtigt und verpflichtet. Solange die Baukörper in einer Weise getrennt seien, dass eine eindeutige Kostenzuordnung möglich ist, sei die Bildung der entsprechenden Untergemeinschaft zulässig. Auch die Bedenken des Landgerichts hinsichtlich der Tiefgarage als tragenden Unterbau des darüber liegenden Wohnhauses teilten die Karlsruher Richter nicht: Auch tragende Bauteile könnten einzelnen Sondereigentümern zugewiesen werden.

Redaktion beck-aktuell, 17. Jan 2022.