Werkstatt zur Kunststoffproduktion gemietet
Eine Gewerbetreibende schloss 2006 einen Mietvertrag über eine Halle, in der sie beabsichtigte, Kunststoffwaren herzustellen. Wegen der immissionsrechtlichen Genehmigung vereinbarte sie mit der Vermieterin als Gegenleistung zur Nutzungsüberlassung zum Mietzins von 100 Euro, dass sie den Betonboden ausgleichen und versiegeln sowie die Wände isolieren würde. Ihre Vertragspartnerin erwartete durch diese Maßnahmen eine Wertsteigerung des Gebäudes in Höhe von rund 8.500 Euro. In der Folge ließ die Unternehmerin aber von der Kunststoffproduktion ab und baute deshalb die Werkstatt auch nicht um. Elf Jahre später gab sie die Halle zurück. Die Vermieterin forderte noch vor Ablauf eines halben Jahres nach der Rückgabe Schadensersatz wegen der nicht durchgeführten Maßnahmen in Höhe von knapp 21.000 Euro. Das Landgericht Kiel sah die Ansprüche als verwirkt an und das Oberlandesgericht Schleswig ging von ihrer Verjährung aus. Beide Auffassungen teilte der Bundesgerichtshof nicht und verwies die Sache zurück.
Verjährung beginnt erst mit Rückgabe
Der BGH bestätigt zwar, dass der Umbau gemäß § 271 Abs. 1 BGB sofort mit Abschluss der Vereinbarung fällig gewesen war. Daraus folge aber nicht, dass der Anspruch auf Erfüllung der Umbaupflicht elf Jahre später verjährt war. Laut den Karlsruher Richtern verjährt dieser erst sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache. Da die Verbesserung der Halle ihren Wert auch für zukünftige Nutzungen erhöht und als Gegenleistung der Nutzungsüberlassung vereinbart gewesen sei, bestimme sie den geschuldeten Zustand der Räume bei Rückgabe. Insoweit sei der Anspruch der Vermieterin auf Rückgabe der Mietsache im umgebauten Zustand mit denen des § 548 Abs. 1 BGB gleichzustellen. Denn eine Verschlechterung der Mietsache sei nicht nur gegeben, wenn die Mieterin die Räume beschädigt habe, sondern auch, wenn sie sie im nicht vertragsgemäßen Zustand zurückgebe. Hieran ändere der Charakter der Umbaupflicht als Teil der geschuldeten Miete nichts, betont der XII. Zivilsenat.
