Schaden trotz Erstattungsansprüchen gegen Dritte

Wer seinen Kauf eines Grundstücks erfolgreich anficht, erwirbt gegen den Verkäufer auch einen Anspruch auf Ersatz der Maklerprovision und der umsonst geleisteten Grunderwerbsteuer – Zug-um-Zug gegen die Abtretung der eigenen Ansprüche gegen die Dritten. Der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass die Erstattungsansprüche der Käuferin den Eintritt des Schadens nicht hindern. Sie führten nur dazu, dass die Käuferin sie an den Verkäufer abtreten müsse.

Grundstückskaufvertrag wegen Anfechtung unwirksam

Eine Frau kaufte ein Grundstück mit Wohnhaus und einem Betriebsgebäude für 710.000 Euro. In der Folge bezahlte sie ihrer Maklerin die Provision in Höhe von knapp 25.000 Euro und entrichtete für das erworbene Grundstück die Grunderwerbsteuer in Höhe von rund 23.000 Euro. Dann stellte sie fest, dass sie beim Kaufabschluss arglistig getäuscht worden war und focht ihre Willenserklärung zum Kauf an. Sie forderte von dem Verkäufer die Rückzahlung des Kaufpreises und Schadensersatz für unter anderem die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer - jeweils Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums und der eigenen Ansprüche gegen das Finanzamt und die Maklerin. Das Landgericht Traunstein wies die Klage komplett ab, das Oberlandesgericht München gab der Klage mit Ausnahme der Positionen Maklerprovision und Grunderwerbsteuer im Wesentlichen statt. Die Käuferin erhob die Revision zum Bundesgerichtshof - mit Erfolg.

Erstattungsanspruch schließt Schaden nicht aus

Entgegen der Ansicht des OLG München umfasst der Anspruch der Käuferin nach den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB dem BGH zufolge auch die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer. Es entspreche ständiger Rechtsprechung, dass dem Käufer auch dann ein Schaden entstanden sei, wenn er sich das Geld vom Empfänger (hier der Maklerin und dem Finanzamt) erstatten lassen könne. Die Getäuschte hat dem V. Zivilsenat zufolge die Wahl: Sie könne sich an die Dritten wenden, müsse aber den Aufwand nicht auf sich nehmen. Sie müsse auch nicht das Insolvenzrisiko des Dritten tragen. Die Karlsruher Richter folgern das aus dem Rechtsgedanken des § 255 BGB: Danach müsse sie ihre eigenen Ansprüche gegen den Dritten an den Schädiger Zug-um-Zug gegen Ersatz des Schadens abtreten. 

zu BGH, Urteil vom 24.09.2021 - V ZR 272/19

Redaktion beck-aktuell, 16. Nov 2021.