Verpächter will Pachtverhältnis beenden
Ein Verpächter wollte feststellen lassen, dass das Pachtverhältnis über landwirtschaftliche Flächen mit seiner Pächterin – einer GbR – zum 31.10.2019 beendet war. Er hatte den Grund und Boden bereits zu ihren Lebzeiten von seiner Mutter übertragen bekommen, diese hatte die Äcker im September 2007 an die Firma verpachtet. § 2 des Vertrags enthielt folgende Klausel: "Die Pachtzeit dauert zwölf Jahre, und zwar vom 01.11.2007 bis zum 31.102019. Das Pachtjahr läuft vom 01.11. bis zum 31.10. Nach Ablauf des Pachtverhältnisses kann jeder Partner eine Vertragsverlängerung um weitere sechs Jahre verlangen, in diesem Fall wird der Pachtpreis dem ortsüblichen Niveau angepasst." Für die GbR unterzeichnete den Vertrag ein alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter – allerdings nur mit seinem Namen und ohne weiteren Zusatz. Im Kopf des Vertrags wurde – ebenfalls ohne einen Zusatz – die Gesellschaft mit Firmenbezeichnung und Anschrift als Pächterin genannt. Diese kündigte an, von der Verlängerungsoption Gebrauch zu machen. Darüber kam es zum Streit.
OLG sieht kein Ende des Pachtvertrags
Das AG Erfurt wies die Klage des Pächters ab. Daraufhin erklärte der Verpächter die ordentliche Kündigung und verlangte hilfsweise die Feststellung, dass das Pachtverhältnis zum 31.10.2020 enden werde. Das OLG Jena wies die Berufung zurück: Wegen der von der Pächterin in Aussicht gestellten Ausübung der Verlängerungsoption lasse sich nicht feststellen, dass der Vertrag zum 31.10.2019 enden werde. Trete als Pächterin eine rechtsfähige GbR auf, könne die Unterschrift eines Gesellschafters ohne Vertretungszusatz nur bedeuten, dass er die Gesellschaft allein vertreten wolle.
BGH: Vertretungszusatz erforderlich
Die Revision führte im Hinblick auf den Hilfsantrag vor dem BGH am 06.11.2020 zum Ziel. Aus dessen Sicht sind die in § 2 des Vertrags getroffenen Vereinbarungen über die Pachtdauer von zwölf Jahren sowie die Verlängerungsoption nicht wirksam geworden. Auf der Grundlage der zu der äußeren Form des Vertrags getroffenen Feststellungen sei die erforderliche Schriftform nicht eingehalten, § 585a BGB. Es reiche nicht aus, dass für die GbR nur einer ihrer Gesellschafter ohne jeglichen Zusatz unterschrieben habe. Dem Landwirtschaftssenat zufolge ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich, wenn lediglich ein Gesellschafter unterschreibt – anderenfalls wäre nicht ersichtlich, ob der Unterzeichnende die Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen Gesellschafter leiste. Ein bestehendes Recht zur Alleinvertretung ändere bei der GbR hieran nichts. Ein Zusatz könne in der Verwendung des von dem Geschäftsinhaber autorisierten Firmen- oder Betriebsstempels liegen.
Befristung nicht wirksam vereinbart
Da die Befristung laut BGH nicht wirksam vereinbart wurde, ergibt sich daraus zugleich, dass der Hilfsantrag begründet ist. Der nach § 585a BGB auf unbestimmte Zeit geschlossene Pachtvertrag habe unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 594a Abs. 1 Satz 1 BGB) gekündigt werden können, was mit Wirkung zum 31.10.2020 geschehen sei.
