Ein Dienstleister machte aus abgetretenem Recht eines Mieters gegenüber der Vermieterin einer Berliner Wohnung Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend. Unter anderem sollte für einen Monate Miete in Höhe von 424 Euro erstattet werden. Die Nettokaltmiete betrug 822 Euro, was der zuletzt gezahlten Miete des Vormieters entsprach (2017-2019). Darüber hatte die Eigentümerin den Interessenten vor der Unterschrift unter den Vertrag auch schriftlich informiert. Auf den Quadratmeter umgelegt entsprach der Mietzins 16,66 Euro/m2 – die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei einem Wert von 7,33 Euro/m2. Die Miete des "Vor-Vormieters" (2015-2017) hatte 700 Euro betragen.
Das Unternehmen war der Auffassung, die Vermieterin sei mit der Berufung auf die Vormiete als Basis für einen die Vergleichsmiete überschießenden Betrag ausgeschlossen. Sie sei ihrer Auskunftsverpflichtung nicht nachgekommen, da die von ihr mitgeteilte Vormiete nicht der von dem vorherigen Mieter rechtlich geschuldeten Miete entsprochen habe. Das LG Berlin folgte dem nicht und stellte auf die wirksam vereinbarte Höhe der Vor-Vormiete ab, so dass die Erstattung sich auf 122 Euro beschränkte. Die Revision der Firma blieb erfolglos.
Der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH bestätigte das LG Berlin im Ergebnis (Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 75/23). Wolle sich die Vermieterin auf die ausnahmsweise Zulässigkeit einer Miete in der Höhe der zuletzt mit dem Vormieter vereinbarten berufen, reiche es aus, wenn sie die tatsächlich vereinbarte Miethöhe mitteile.
BGH: Vermieterin schuldet keine Prüfung der Zulässigkeit der Vormiete
Die Karlsruher Richterinnen und Richter betonten, dass die Vermieterin dabei grundsätzlich nicht verpflichtet ist, eine Prüfung der Zulässigkeit der Vormiete vorzunehmen. Nach dem Wortlaut § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB a.F., wonach im Fall des § 556e Abs. 1 BGB Auskunft darüber zu erteilen sei, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war, sei nicht eindeutig, ob die vertraglich vereinbarte oder die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB rechtlich geschuldete Vormiete gemeint sei.
Sowohl die Gesetzesbegründung als auch die vom Gesetzgeber verfolgte Zielrichtung ergäben jedoch, dass die Angabe der vereinbarten Vormiete für die Erteilung der erforderlichen Auskunft genüge – unabhängig davon, ob diese ihrerseits unzulässig überhöht und die vereinbarte Miethöhe in dem Vormietvertrag deshalb nach § 556g Abs. 1 S. 2 BGB teilweise unwirksam war. Klar sei aber, so der BGH weiter, dass der Vermieter dem Mieter weder die Höhe der von ihm verlangten Miete erläutern noch seine interne Berechnung und deren Grundlage offenlegen oder dem Mieter die Zulässigkeit der Miete nachweisen müsse. Selbst bei Geltendmachung des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB müsste der Vermieter dem Mieter nur die Tatsachen mitteilen, die dieser zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Sondertatbestands (§§ 556e, 556f BGB) benötigt.
