Ladenmieter kündigt wegen falscher Kostenabrechnung
Eine Vermieterin verklagte ihren Mieter – den Inhaber eines Fanartikel-Ladens in einem Geschäftszentrum – auf Durchsetzung einer Betriebspflicht. Laut Mietvertrag hatten sie eine Sortimentsbindung vereinbart unter Ausschluss eines Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutzes. Zudem galt: "Für die Ladengeschäfte [...] gelten folgende Kernöffnungszeiten: Montag bis Samstag 9:00 Uhr bis 22:00 Uhr. Während der Kernöffnungszeiten wird der Mieter sein Geschäft ununterbrochen offen halten.“ Für 2014 und 2015 legte die Eignerin auf den Geschäftsmann Betriebskosten für eine Brandwache um und rechnete die Kosten von Möbeln doppelt ab. Diese unzulässige Abrechnung verteidigte die Betreiberin vor Gericht zunächst mit fragwürdiger Begründung. Wegen schlechter Ertragslage und aufgrund dieses Vorfalls kündigte der Unternehmer und schloss den Laden. Im Eilverfahren wurde er verpflichtet, die Ladenfläche wiederzueröffnen. Das LG Berlin wies in der Hauptsache die Klage der Vermieterin auf Einhaltung der Betriebszeiten ab. Dahingegen wurde ihm vom dortigen Kammergericht untersagt, die Ladenfläche werktags von 10:00 Uhr bis 21:00 Uhr zu schließen, oder den Eindruck zu vermitteln, das Lokal werde nicht betrieben. Täuschungsabsicht oder sonstige Unredlichkeit der Klägerin mit Blick auf die falsche Abrechnung habe er nicht dargelegt. Die Revision des Mieters beim BGH hatte zunächst Erfolg.
Kündigung ist wirksam
Zwar habe das KG zu Recht festgestellt, dass die dem Mieter auferlegte Betriebspflicht keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB sei. Denn die vereinbarte Nutzung als Einzelhandelsgeschäft ermögliche es dem Händler, ein breites Warenspektrum anzubieten. Dadurch könne er einer eventuellen Konkurrenzsituation ausweichen. Aus Sicht der obersten Zivilrichter spricht aber vieles dafür, dass die Kündigung – entgegen der Ansicht des KG – spätestens zum 10.03.2018 wirksam war. Eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses könne sich daraus ergeben, dass der Vermieter nach entsprechenden Vorhalten des Mieters auf seiner fehlerhaften Abrechnung in nicht mehr vertretbarer Weise beharrt habe. Das Prozessverhalten der Vermieterin im Streit um die Abrechnungen spreche dafür, dass sie schon im Kündigungszeitpunkt am 10.03.2018 nicht bereit gewesen sei, berechtigten Einwendungen gegen ihre Abrechnung nachzugeben, sondern dass sie die Abrechnungsfehler mit allen Mitteln bis hin zu falschem und irreführendem Prozessvortrag zu vertuschen beabsichtigt habe. In diesem Fall hätte der Kündigung keine Abmahnung vorausgehen müssen.
