Vorkaufsberechtigter Mieter soll höheren Kaufpreis zahlen
Die vorkaufsberechtigte Mieterin einer Berliner Wohnung verlangte von ihrer ehemaligen Vermieterin die teilweise Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten höheren Kaufpreises von 16.300 Euro. Nachdem die damalige Hauseigentümerin das vermietete Objekt 2015 in Wohnungseigentum aufgeteilt hatte, verkaufte sie die Bleibe der Frau an eine Käuferin. Laut Kaufvertrag war der Kaufpreis der Wohnung, die mit einem Mietervorkaufsrecht belastet war, um 10% zu mindern, falls diese "mit dem laufenden oder einem anderen Mietverhältnis geliefert" wird. Der Vertrag enthielt zudem eine "salvatorische Klausel", wonach die etwaige Unwirksamkeit oder Undurchführbarkeit einer Vertragsbestimmung nicht zur Ungültigkeit des Vertrags führen solle. Daraufhin übte die Mieterin ihr Vorkaufsrecht aus und zahlte den vollen Kaufpreis von 163.000 Euro für die unsanierte Wohnung mit 47 Quadratmetern unter Vorbehalt. Sowohl beim Landgericht Berlin als auch beim Kammergericht bekam die Bewohnerin Recht, da die Regelung des Kaufvertrags unwirksam sei (§§ 464 Abs. 2, 577 Abs. 5, 138 BGB). Sie stelle eine zum Nachteil der Bewohnerin abweichende Vereinbarung dar, da sie die Wohnung zu einem Preis hätte erwerben können, den auch ein Dritter entrichten müsse. Die Revision der Vermieterin beim BGH hatte keinen Erfolg.
Unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter
Dem VIII. Zivilsenat zufolge ist die zwischen der Beklagten und der Erstkäuferin vereinbarte Kaufpreisabrede unwirksam, soweit sie für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Mieterin einen um 16.327 Euro höheren Kaufpreis vorsieht als den von der Erstkäuferin im Fall des Fortbestehens des Mietverhältnisses zu zahlenden. Die Mieterin habe für den Erwerb der Eigentumswohnung lediglich einen Kaufpreis von 146.940 Euro geschuldet. Laut BGH handelt es sich bei der Teilabrede um eine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter. Die obersten Bundesrichter monierten, dass die Vorkaufsberechtigte stets den höheren Kaufpreis geschuldet hätte – auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts. Darin liege eine Verkürzung der ihr gesetzlich eingeräumten Rechtsposition. Eine Entgeltabrede, die unterschiedliche Preisbedingungen für den Erstkäufer einerseits und den Vorkaufsberechtigten andererseits vorsieht, sei nicht etwa deshalb als wirksam anzusehen, weil die vermietete Wohnung für den Erwerber einen geringeren Wert habe. Der Verkäuferin habe lediglich eine vermietete Wohnung gehört – dieser Nachteil könne nicht auf Kosten der Mieterin ausgeglichen werden.
