Vermieterin verlangt nach Modernisierungen Mieterhöhung
Die drei Kläger sind Mieter von Wohnungen in Bremen. Die beklagte Vermieterin erhöhte infolge von Modernisierungen der betreffenden Wohnungen sowie der Gebäude, in denen sich die Wohnungen befinden, die monatlich zu zahlende Grundmiete. Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung. Die Kläger halten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam und begehren die Feststellung, dass der Beklagten kein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete zustehe, sowie zum Teil zusätzlich die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten.
Klagen der Mieter vor dem Berufungsgericht erfolgreich
Das Berufungsgericht gab den Klagen statt. Jedenfalls bei umfassenden und kostenträchtigen Modernisierungsmaßnahmen beziehungsweise solchen, die außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen würden oder mehrere Gebäude umfassten, sei zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB eine weitere Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen erforderlich. Das könnte etwa durch eine Aufschlüsselung nach verschiedenen Gewerken, "konkreten Arbeitsabschnitten" oder "greifbaren Einzelarbeiten" erfolgen. Nur auf diese Weise könne der Mieter den Kostenansatz des Vermieters auf seine Plausibilität und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten (§ 559 Abs. 2 BGB) überprüfen.
BGH: Formelle Anforderungen dienen dem Mieterschutz
Dieser Ansicht erteilte der BGH nunmehr eine Absage. Zwar dienten die Formerfordernisse (Textform, Kostenberechnung, Erläuterung) insbesondere dem Zweck, eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) von insoweit nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) zu gewährleisten, und bildeten insofern das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Zudem sollte der Mieter in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle besteht.
Aber: Keine zu hohen formellen Hürden für Mieterhöhungserklärung
Jedoch dürften die formellen Hürden für die Mieterhöhungserklärung nicht zu hoch angesetzt werden, damit Vermieter inhaltlich berechtigte Mieterhöhungen auch durchsetzen können und ihnen nicht der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten – Modernisierungsmaßnahmen genommen wird. Zur Erfüllung der formellen Anforderungen sei es mithin ausreichend, wenn der Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung sei grundsätzlich auch bei umfangreichen und entsprechend kostenträchtigen baulichen Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden nicht erforderlich.
Kein Erkenntnisgewinn bei Aufschlüsselung nach Gewerken
Welchen weiteren – für die beschriebene Zielsetzung des § 559b Abs. 1 BGB maßgeblichen – Erkenntnisgewinn die vom Berufungsgericht geforderte weitergehende Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien dem Mieter vermittelte, ist laut BGH nicht ersichtlich. Zudem habe das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen, dass dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung steht. Ob darüber hinaus die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen sind, betreffe allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB und sei nun vom LG zu prüfen.
