Mieterhöhung nach Umstellung auf Nettomiete wirksam

Die Erhöhung einer Teilinklusivmiete kann durch Bezug auf die auf Basis der Nettomiete ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete begründet werden. Einzelne nicht gesondert umlegbare Betriebskosten müssen laut Bundesgerichtshof dabei nicht herausgerechnet werden, wenn die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.

Vermieterin will Grundmiete erhöhen

Eine Vermieterin verlangte von ihrem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete. Dieser hatte von ihr Ende 1980 eine 77 Quadratmeter große Wohnung in Köln gemietet. Nach dem ursprünglichen Mietvertrag waren neben der Grundmiete lediglich die Kosten für Heizung, Wasser Entwässerung, Aufzug und Treppenreinigung gesondert umzulegen (Teilinklusivmiete). 2006 stellte die Eigentümerin eine Nebenkostennachforderung von 131 Euro auf; Grundlage der Abrechnung waren sämtliche Nebenkosten. Das AG Köln wies ihr den Betrag im September 2006 zu. Zur Begründung führte es aus, dass es "von einer wirksamen Umstellung der Mietstruktur dahin ausgehe, dass alle Nebenkosten abgerechnet werden könnten, da die Klägerin unbestritten vorgetragen habe, dass die Nebenkosten seit der Umstellung so ohne Beanstandung abgerechnet worden seien". 2016 und 2017 stimmte der Mieter einer Erhöhung der Grundmiete "netto kalt" zu.

LG hat keine Bedenken gegen Mieterhöhung

Ab 01.11.2018 wollte die Vermieterin die Grundmiete von 409 Euro um 19 Euro erhöhen – bei unveränderten Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten. Das AG Köln wies die Klage ab. Die Berufung hatte vor dem LG Köln Erfolg: Angesichts der bereits erfolgten Umstellung der Mietstruktur von einer Teilinklusivmiete auf eine Grundmiete und gesonderter Abrechnung sämtlicher Nebenkosten unterliege das Mieterhöhungsverlangen keinen Bedenken. Eine stillschweigende Vereinbarung sei dem Verhalten der Vertragsparteien im Anschluss an das Urteil des AG Köln im Jahre 2006 zu entnehmen. Der Mieter habe die gesonderte Abrechnung sämtlicher Nebenkosten nicht beanstandet. Auch die Mieterhöhungen von 2016 und 2017 habe er akzeptiert.

BGH: Ursprünglich vereinbarte Teilinklusivmiete nicht entscheidend

Der BGH stimmte dem LG Köln im Ergebnis zu und wies die Revision des Mieters am 16.12.2020 zurück. Aus seiner Sicht war das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin vom August 2018 formell ordnungsgemäß. Es werde den Anforderungen des § 558a BGB gerecht, indem es die Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel begründe. Dabei komme es nicht darauf an, ob im Zeitpunkt des Erhöhungsbegehrens weiterhin die im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarte Teilinklusivmiete gegolten habe. Es sei auch dann ordnungsgemäß begründet, wenn seit Abschluss des Vertrags die Mietstruktur nicht geändert worden sein sollte, so dass die Vermieterin weiterhin nur die im damaligen Mietvertrag aufgeführten Betriebskosten wirksam hätte umlegen können. Dem VIII. Zivilsenat zufolge bedurfte es keiner Herausrechnung der in der Grundmiete etwa enthaltenen Betriebskosten, da die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete von 5,56 Euro je Quadratmeter die (anhand reiner Nettomieten) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete von 8,42 Euro je Quadratmeter nicht übersteigt.

zu BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 108/20

Redaktion beck-aktuell, 11. Jan 2021.