Zweifache Mieterhöhung in kurzer Zeit
Eine Vermieterin baute 2010 in ihrer Wohnung die Toilette zum Bad aus und erhöhte die Miete um 37 Euro auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB a.F.). Dabei verwies sie auch auf den frischen Ausbau. Kurz darauf erhöhte sie die Miete erneut um knapp 120 Euro nach § 559 BGB a.F. - wegen der Modernisierung. Auf den Widerspruch der Mieterin reduzierte sie die Erhöhung um die 37 Euro, weil sie den Ausbau tatsächlich doppelt berücksichtigt hatte. Der Bewohnerin genügte das nicht: Sie war der Ansicht, die zweite Mieterhöhung sei wegen der Sperrwirkung der ersten nicht wirksam und forderte den unter Vorbehalt gezahlten zweiten Zusatzbetrag komplett zurück. Mit diesem Anliegen war sie auch vor dem Amtsgericht (Berlin) Mitte und dem Landgericht Berlin (63. Kammer) zunächst erfolgreich. Die Vermieterin erhob daraufhin Verfassungsbeschwerde und erreichte die Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht. Dieses Mal wurde das Rückzahlungsverlangen der Mieterin zurückgewiesen. Hiergegen wehrte sich die Bewohnerin vor dem Bundesgerichtshof - ohne Erfolg.
Kein bereicherungsrechtlicher Anspruch gegeben
Die Mietzahlungen erfolgten laut VIII. Zivilsenat mit Rechtsgrund, weil die zweite Erhöhung zulässig war. Die Vermieterin durfte die Miete kumulativ erhöhen. Nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. konnte sie nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11% der hierfür aufgewendeten Kosten erhöhen. Eine vorherige Anpassung an den ortsüblichen Mietzins hindere sie daran nicht - allerdings dürfe die gesamte Erhöhung den Mehrbetrag nach § 559 BGB a.F. nicht übersteigen.
Gesetz erlaubt doppelte Mieterhöhung
Die Regelung in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB erlaubt eine Mieterhöhung wegen Modernisierung neben der wegen der Anpassung an die ortsübliche Miete ausdrücklich. Der Gesetzgeber hat dem Bundesgerichtshof zufolge gewollt, dass der Wohnungsbestand kontinuierlich modernisiert wird. Er erlaube daher die Umlegung der Kosten auf die Bewohner. Auch eine doppelte Belastung durch die Maßnahme (erst nach § 559 und dann nach § 558 BGB) sei erlaubt. Gehe der Vermieter, wie hier, anders herum vor, müsse er die Erhöhung auf die Kosten nach § 559 BGB begrenzen. Nach Ablauf der 15 Monate gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB könne dann die Anpassung erfolgen. Die Mieterin könne auch nicht geltend machen, dass viele Vermieter diese Regelung ausnutzen würden: Die mündige Bürgerin müsse eben die Forderung prüfen und gegebenenfalls Widerspruch erheben.
