BGH: Klausel mit "Vorpachtrecht" für Pächter ist intransparent und unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat am 24.11.2017 entschieden, dass die in einem Landpachtvertrag von dem Pächter als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Klausel, wonach ihm "ein Vorpachtrecht" eingeräumt wird, ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird, wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam ist (Az.: LwZR 5/16).

Sachverhalt

Der Beklagte ist Eigentümer mehrerer Grundstücke. Mit Vertrag vom 01.03.2001 verpachtete er sie bis zum 30.09.2014 an den Kläger. Das Vertragsmuster wurde von dem Kläger gestellt. § 11 des Vertrages bestimmt: "Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtsrecht eingeräumt." Am 08.01.2013 verpachtete der Beklagte die Flächen ab dem 01.10.2014 für die Dauer von zwölf Jahren an die Streithelferin. Daraufhin erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten, dass er das Vorpachtrecht ausübe. Dem widersprach der Beklagte.

Vorinstanzen gaben dem Pächter Recht

Das Amtsgericht hat festgestellt, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten aufgrund der Ausübung des Vorpachtrechts ein Vertrag mit dem Inhalt des Vertrages vom 08.01.2013 zustande gekommen ist. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat ebenso wie die Widerklage, mit der festgestellt werden soll, dass zwischen den Parteien in dem Landpachtvertrag vom 01.03.2001 kein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden ist, keinen Erfolg gehabt.

BGH: Transparenzgebot verlangt nach klarer Darstellung des Regelungsgehalts einer Klausel

Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Senat für Landwirtschaftssachen des BGH hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass die in § 11 des Landpachtvertrages vom 01.03.2001 enthaltene Klausel wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen sei verpflichtet, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen.

Bestimmtheitsgebot verlangt Erkennbarkeit der entstehenden Belastungen 

Zudem verlange das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen sei auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall komme es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht an.

Vorpachtrecht bleibt hier in AGB zu unbestimmt

Unter Anwendung dieses Maßstabs folge die Intransparenz jedenfalls daraus, dass bei einem Vorpachtrecht, das - wie hier - einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt wird, unklar bleibe, für wie viele Fälle es gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt. Im Gesetz sei das Vorpachtrecht nicht geregelt. Dass die gesetzlichen Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich entsprechend anzuwenden sind, vermag an der fehlenden Bestimmtheit nichts zu ändern, weil diese Vorschriften wegen der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht für die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts nicht aussagekräftig sind. Für den Verpächter seien deshalb die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgen, nicht hinreichend zu erkennen.

Redaktion beck-aktuell, 24. Nov 2017.