Keine Arglist hinsichtlich Baumängeln wegen verschwiegenen Schwarzbaus
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Wurde ein Gebäude teilweise "schwarz" errichtet, kann allein daraus nicht auf ein arglistiges Verschweigen von Mängeln durch den Verkäufer geschlossen werden. Erforderlich ist laut Bundesgerichtshof ein konkreter, verheimlichter Mangel. Der Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz habe hingegen nichts mit dem Inhalt der versprochenen Leistung zu tun – betroffen sei das nur Geschäftsgebaren, nicht das errichtete Gebäude.

Wertminderung wegen Feuchtigkeitsmängeln

Eine Käuferin verlangte von den Verkäufern und den Erben einer Bauunternehmerin eines Hausgrundstücks die Zahlung von 48.500 Euro wegen Feuchtigkeitsmängeln an Keller und Haussockel. Sie hatte das Anwesen im März 2012 erworben. Im Kaufvertrag wurden alle Rechte wegen Sachmängeln an Grundstück, Gebäude und mitverkauften beweglichen Sachen ausgeschlossen. Auf dem Areal befand sich ein Haus, das einer der beiden Verkäufer von der inzwischen verstorbenen Unternehmerin hatte errichten lassen. Als die neue Eigentümerin es umbauen ließ, entdeckte sie Abdichtungsmängel. Ende 2012 trat ihr der ehemalige Bauherr sämtliche ihm gegenüber der Baufirma zustehenden Gewährleistungsansprüche ab. Das LG Berlin wies die Klage ab. Das Berliner Kammergericht verurteilte lediglich den Bauherrn auf Zahlung von 35.000 Euro, weil er arglistig gehandelt habe. Er habe die Käuferin informieren müssen, dass das Gebäude teilweise in Schwarzarbeit errichtet worden sei. Dagegen legte der Verkäufer beim BGH Revision ein – vorläufig mit Erfolg.

Verschweigen konkreter Mängel als Bezugspunkt

Aus Sicht des BGH hat das KG den Anknüpfungspunkt der Arglist in § 444 BGB und die ihr nach dieser Vorschrift zugedachte Wirkung verkannt. Danach darf sich der Verkäufer auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB sei stets ein konkreter Mangel. Dem V. Zivilsenat zufolge befassen sich die Tatbestände der Schwarzarbeit im Sinne des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes nicht mit dem Inhalt der versprochenen Leistungen und besagen nichts darüber, ob die vereinbarte Leistung wie vorgesehen erbracht worden ist oder nicht. Sie gäben deshalb auch keine Auskunft darüber, ob der Auftraggeber von Fehlern bei der Ausführung der Werkleistungen Kenntnis gehabt oder das Vorhandensein solcher Fehler billigend in Kauf genommen habe. Ein "billigendes Inkaufnehmen" in Form von Eventualvorsatz liege im Übrigen nichts bereits dann vor, wenn sich die "Mängel hätten aufdrängen müssen" – dies sei lediglich grobe Fahrlässigkeit. Der BGH verwies daher die Sache an einen anderen Senat des KG zurück.

zu BGH, Urteil vom 28.05.2021 - V ZR 24/20

Redaktion beck-aktuell, 6. Sep 2021.