Kein Wohnen in Gewerbe vorbehaltenem Gebäudeteil
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Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken in einem ausschließlich gewerblich genutzten Gebäudeteil ist in der Regel bei vorgegebener räumlicher Trennung von Wohnen und Gewerbe störender als die vorgesehene Nutzung. Die Teileigentümer haben laut Bundesgerichtshof ein berechtigtes Interesse, dass diese Trennung erhalten bleibt, um Nutzungskonflikte zu vermeiden.

Zahnärzte bauen Praxis in Wohnräume um

Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft lagen im Streit über die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken in einer Teileigentumsanlage. Diese bestand aus zwei Gebäuden mit 14 Einheiten (Haus A und B). Im Dachgeschoss beider Häuser befanden sich jeweils zwei Wohnungen, darunter auch die Wohnung der Klägerin in Haus A. Die restlichen Einheiten durften laut Gemeinschaftsordnung ausschließlich "als Büro, Praxis, Apotheke, Kiosk, Laden oder ähnliche Zwecke genutzt werden", so auch diejenige der beklagten Zahnärzte in Haus B. Sie betrieben dort ursprünglich eine Zahnarztpraxis. 2018 bauten sie die Räume zu Wohnzwecken um. Darüber informierten sie zwar die Verwalterin, nicht aber die Klägerin. Die Klage scheiterte beim AG Neustadt (Weinstraße), war aber beim LG Landau (Pfalz) erfolgreich. Die Wohnnutzung sei mit der Zweckbestimmung der Teileigentumseinheit unvereinbar. Die Ärzte legten Revision ein und reichten ein Schreiben der Verwalterin ein, wonach die Eigentümergemeinschaft der weiteren Rechtsverfolgung durch die Klägerin widersprach. Daraufhin erklärte diese den Rechtsstreit für erledigt. Die Revision war erfolglos und führte zur Feststellung der Erledigung in der Hauptsache.

Nutzungskonflikte sollen vermieden werden

Dem V. Zivilsenat zufolge hat das LG im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der Klägerin gegen die Ärzte auf Unterlassung der Wohnnutzung bejaht, § 1004 BGB. Auch dann, wenn die Teilungserklärung einer Anlage, zu der sowohl Wohnungs- als auch Teileigentumseinheiten gehören, innerhalb eines Gebäudes eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe vorgebe, störe die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in dem der gewerblichen Nutzung vorbehaltenen Gebäudeteil bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung. Der Umstand, dass die Ausübung eines Gewerbes in den zu Wohnzwecken dienenden Einheiten nach der Gemeinschaftsordnung unter näher geregelten Voraussetzungen zulässig sein könne, nicht aber der umgekehrte Fall, deute darauf hin, dass der teilende Eigentümer solche Nutzungen nicht zulassen wollte. Die Klägerin habe ein berechtigtes Interesse daran, dass die vorgegebene räumliche Trennung erhalten bleibe, um etwaige Nutzungskonflikte von vornherein zu vermeiden – auch wenn ihre Einheit zu Wohnzwecken diene und in dem anderen Haus liege. Allerdings wandten das Gericht ein, dass die Klage nur bis zum Eingang der Revisionsbegründung mit dem Widerspruch der Gemeinschaft zulässig und begründet gewesen sei. Dadurch sei die Prozessführungsbefugnis der Klägerin ebenso wie ihre Aktivlegitimation entfallen.

zu BGH, Urteil vom 15.07.2022 - V ZR 127/21

Redaktion beck-aktuell, 18. Aug 2022.