Kein Eigentumsverlust an geduldetem Überbau nach Umwandlung in WEG

Ein zur Duldung eines Überbaus verpflichteter Nachbar hat keinen Anspruch darauf, dass der überbaute Gebäudeteil erhalten bleibt. Wird zunächst das Hauptgebäude abgerissen, führt dies nicht zu einem Verlust des Eigentums am Überbau auf dem Nachbargrundstück. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.07.2020 entschieden.

Aufteilung in Wohnungseigentum

1989 wurde in Dresden ein Plattenbau errichtet. Teile des Gebäudes wurden dabei als Überbau auf einem Nachbargrundstück errichtet. In einem Vorprozess hatte die Eigentümerin des Grundstücks, auf dem das Gebäude hauptsächlich stand, von einer GbR, der Eigentümerin des anderen Parzelle, die Herausgabe der als Überbau entstandenen Gebäudesegmente erreicht. Allerdings weigerte sich eine Mieterin der Gesellschaft, ihre Wohnung zu räumen. Diese befand sich im Erd- und Kellergeschoss des Hauses. Bis auf den Überbau wurde das gesamte Gebäude abgerissen und das Hauptgrundstück für geplante Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft. Dadurch wurde der benachbarte Plattenbaurest von allen Versorgungsleitungen abgeschnitten. Nunmehr sollte noch die Bewohnerin aus dem Gebäudetorso des Überbaus ausziehen, um auch diesen abzureißen. Das Amtsgericht Dresden gab der Herausgabeklage statt. Genauso sah es das Landgericht Dresden, das die Berufung zurückwies: Das Eigentum sei nicht durch den Abriss oder die Aufteilung in Wohnungseigentum verloren gegangen. Als Eigentümerin sei sie nach § 265 ZPO auch weiterhin prozessführungsbefugt. Die GbR sei mangels eines Besitzrechts nicht zur Vermietung der Wohnung berechtigt gewesen.

BGH: Fortbestand sachenrechtlicher Zuordnung

Der Bundesgerichtshof sah dies genauso und wies die Revision zurück. Die Karlsruher Richter folgten im Wesentlichen den Ausführungen des Landgerichts. Die Bauherrin sei bis zum Abbruch des Hauses auch Eigentümerin der auf dem Nachbargrundstück befindlichen Gebäudeteile gewesen. Diese seien als zu duldender Überbau anzusehen, der auch nach dem Abbruch des Hauses einen wesentlichen Bestandteil ihres Grundstücks bilde. Das Recht des Eigentümers nach § 903 BGB, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren, umfasse auch die Befugnis, einen Überbau auf dem Nachgrundstück zu beseitigen. Dabei habe der vollständige Abbruch des Gebäudes "nur" zur Folge, dass die Duldungspflicht des Nachbarn entfalle. Dagegen bleibe die eigentumsrechtliche Zuordnung des auf dem Nachbargrundstück befindlichen Gebäudeteils unverändert. Aus Sicht des Senats erstreckte sich der Plattenbau über beide Grundstücke und stellte aus baulicher sowie funktionaler Sicht ein einheitliches Gebäude dar; sämtliche Versorgungsleitungen hatten nur einen End- und Ausgangspunkt. Dies gelte auch für Überbauungen, die im Beitrittsgebiet nach § 320 ZGB vorgenommen worden seien.

Prozessführungsbefugnis nach Entstehen der WEG

Auch laut dem BGH war die Eigentümerin prozessführungsbefugt. Weder die Aufteilung noch der Verkauf der vorgesehenen Eigentumswohnungen im Oktober 2017 habe zu einer Veränderung der Eigentumsverhältnisse geführt. Da sie sich in der Teilungserklärung den Abriss des Plattenbaus auf dem Nachbargrundstück vorbehalten habe, sei sie befugt gewesen, Leistung an sich zu verlangen.

zu BGH, Urteil vom 10.07.2020 - V ZR 156/19

Redaktion beck-aktuell, 17. Aug 2020.