Wird entgegen § 656d BGB der Maklerlohn nicht hälftig zwischen den Parteien eines Immobilienkaufs geteilt, ist der gesamte Maklervertrag nichtig. Das gilt auch dann, wenn die Käuferseite faktisch nicht schlechter dasteht, sagt der BGH (Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 138/24).
Im vorliegenden Fall erwarben die Kläger ein Grundstück mit einer Doppelhaushälfte. Die Verkäuferin hatte ein Maklerunternehmen mit der Vermittlung des Verkaufs beauftragt. Hierfür sollte sie laut Vertrag eine Provision von 25.000 Euro zahlen. Die Käufer indes verpflichteten sich gegenüber dem Maklerbüro ebenfalls zur Zahlung des vollen Honorars, das sie nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags auch bezahlten. Im Gegenzug wurde der Kaufpreis um die Höhe der Courtage reduziert. Die Verkäuferin zahlte indes nichts. Die Käufer forderten sodann ihr Geld zurück und zogen schließlich vor Gericht.
Wer Makler beauftragt, muss auch dafür zahlen
Nach § 656d Abs. 1 S. 1 BGB darf eine Partei eines Immobilienkaufs, die einseitig einen Makler oder eine Maklerin beauftragt, die Kosten dafür nicht auf die andere Partei abwälzen, die nicht am Maklervertrag beteiligt ist. Die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, muss stattdessen die Provision mindestens zur Hälfte übernehmen.
Das LG sah diesen Grundsatz hier verletzt und gab der Klage der Käufer statt, das OLG änderte die Entscheidung ab und verurteilte die Maklerin zur Rückzahlung von 12.500 Euro – somit der Hälfte der gezahlten Provision. Beide Parteien legten hiergegen Revision ein. Die Kläger könnten nur die Hälfte des Honorars zurückverlangen, meinte das OLG, da sie zur Zahlung der anderen Hälfte verpflichtet gewesen seien. Die Vereinbarung, mit der sich die Kläger gegenüber der Maklerin zur Zahlung des vollen Honorars verpflichtet hatten, verstoße zwar gegen § 656d Abs. 1 BGB, sei allerdings nur hinsichtlich der Hälfte nichtig und bleibe im Übrigen wirksam. Der BGH hob nun das Berufungsurteil auf und stellte die Entscheidung des Landgerichts wieder her.
Käufer können Rückzahlung des Maklerlohns verlangen
Der I. Zivilsenat stellte dabei zunächst klar, dass § 656d BGB nicht nur auf Vereinbarungen zwischen den Parteien des Kaufvertrags anwendbar sei, sondern auf jegliche vertragliche Vereinbarung, durch die eine Partei zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet werde, die den Makler, bzw. die Maklerin gar nicht beauftragt habe. Dies umfasse auch Vereinbarungen des Maklerbüros selbst mit der anderen Partei des Kaufvertrags.
Das Maklerbüro konnte sich daher nicht mit dem Argument aus der Affäre ziehen, die Verkäuferin sei ihr gegenüber formal zur Zahlung der Provision verpflichtet. Denn die Käufer waren ihrerseits verpflichtet, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen. Somit blieb die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hatte, nicht im Sinne des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet, befand der BGH.
Der Verstoß gegen § 656d BGB führe zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung, eine geltungserhaltende Reduktion lehnte der Senat ab. Die Käufer könnten daher nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen.
