Haus mit mangelhafter Kellerabdichtung gekauft
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Der Käufer muss sich an den Kosten der Nachbesserung einer mangelhaften Abdichtung seines Kellers nicht beteiligen, wenn sein Haus durch eine neue Abdichtung insoweit einen Vermögenszuwachs erfährt. Der Bundesgerichtshof lehnt den sogenannten Abzug "neu für alt" ab, solange die Grenze des Zumutbaren für den Verkäufer noch nicht erreicht ist und keine weitergehenden Vorteile entstehen. Das gelte auch für Ansprüche aus Schadenersatz statt der Leistung.

Haus mit mangelhafter Kellerabdichtung gekauft

Die Kläger kauften 2010 ein knapp 40 Jahre altes Reihenhaus, wobei eine Sachmängelhaftung ausgeschlossen worden war. Die Hausverkäufer verschwiegen dabei absichtlich, dass ihr Keller nur mangelhaft abgedichtet war und in der Vergangenheit sogar Schwarzschimmel ausgebildet hatte. Die Käufer entdeckten die Feuchtigkeit erst drei Jahre nach dem Kauf und verlangten unter anderem die Kosten einer neuen Kellerabdichtung in Höhe von rund 23.000 Euro. Landgericht und Oberlandesgericht Düsseldorf sprachen ihnen nur die Mängelbeseitigungskosten von knapp 2.500 Euro zu, sodass sich die Hauskäufer an den Bundesgerichtshof wandten – mit Erfolg.

Forderung nach neuer Dichtung berechtigt

Der BGH hält die Forderung einer neuen Abdichtung der Kellerwände durch die Käufer in voller Höhe für berechtigt: Sie hätten einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung aus den §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3,  281 Abs. 1 und 2 BGB. Der Haftungsausschluss für Sachmängel komme nach § 444 BGB wegen des arglistigen Verschweigens der mangelhaften Dichtung nicht zum Tragen.

Kein Abzug "neu für alt"

Entgegen der Ansicht des OLG ist aber laut den Karlsruher Richtern hier kein Abzug für den Wertzuwachs des Grundstücks durch eine neue Abdichtung vorzunehmen. Prinzipiell sollen zwar Vermögensvorteile, die durch die Ersatzleistung des Verkäufers entstehen, ausgeglichen werden, weil der Geschädigte nicht bereichert, sondern nur sein Erfüllungsschaden kompensiert werden soll. Einen solchen Vermögensausgleich lehnt der V. Zivilsenat jedoch ab, wenn sich der Vorteil darin erschöpft, dass die Kaufsache durch den erforderlichen Ersatz eines mangelhaften Teils durch ein neues Teil einen Wertzuwachs erfährt. Er begründet das mit dem gesetzgeberischen Willen, wonach der Verkäufer nachbessern muss, wenn er nicht mangelfrei liefert. Wenn nach seiner Pflichtverletzung nur noch eine Nachbesserung durch ein Neuteil möglich sei, weil ein gebrauchtes Ersatzteil nicht verfügbar sei, habe er diesen Nachteil bis zur Grenze des Zumutbaren in Kauf zu nehmen. Eine Beteiligung des Käufers an den Kosten sei weder nach deutschem Recht noch nach der Verbrauchsgüterkauf-Richtlinie vorgesehen. Der BGH konnte die Frage, ob zusätzlich entstehende Vorteile ausgeglichen werden müssten, hier offenlassen.

zu BGH, Urteil vom 13.05.2022 - V ZR 231/20

Redaktion beck-aktuell, 22. Jun 2022.