Verweilrecht vereinbart – Gehrecht eingetragen
Eine Bauträgergesellschaft errichtete mehrere Reihenhäuser in einer Siedlung, die sie an die Kläger verkauften. In der Mitte installierte sie ein Blockheizkraftwerk auf eine Grünfläche, die von den umliegenden Bewohnern als Erholungsfläche genutzt wurde. Die Parteien hatten beim Verkauf der Häuser vereinbart, dass die Käufer das Mittelgrundstück unter anderem zum Verweilen nutzen dürfen. Entsprechend formulierten sie auch die Eintragungsbewilligung. Ins Grundbuch eingetragen wurde aber nur ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht der Anlieger. Als nun die Bauträgergesellschaft plante, die Grünfläche mit weiteren Reihenhäusern zu bebauen, forderten die umliegenden Eigentümer im Klagewege, eine weitere Bebauung im Hinblick auf die Vereinbarung zu unterlassen. Die Gesellschaft erhob eine Zwischenfeststellungswiderklage mit dem Ziel, festzustellen, dass die geplante Bebauung die Anlieger nicht in deren Rechten verletzt. Das Landgericht Berlin sowie das Kammergericht wiesen die Feststellungsklage ab. Vor dem Bundesgerichtshof aber war sie erfolgreich.
Grundbuch gilt!
Ausschlaggebend, so der BGH, sei der Inhalt des Grundbuchs. Entgegen der Ansicht des KG bestehe die Grunddienstbarkeit nicht darin, sich auf der Grünfläche beliebig lange aufzuhalten. Dafür hätte das Recht zumindest schlagwortartig im Grundbuch eingetragen werden müssen. Den Anliegern half auch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nach § 874 BGB nicht weiter: Diese Interpretationshilfe setze voraus, dass der wesentliche Inhalt der Dienstbarkeit dem Grundbuch zu entnehmen sei und in der Bewilligung nur noch näher bezeichnet werde. Ein Dritter müsse dem Grundbuch ganz eindeutig entnehmen können, wie das Grundstück belastet ist. Ein unbefangener Betrachter versteht laut den Karlsruher Richtern unter dem Gehrecht etwas wesentlich anderes als unter dem Verweilrecht. So könne das Grundstück bei einem Gehrecht noch bebaut werden, ohne die Ausübung der Dienstbarkeit zu beeinträchtigen – das Verweilrecht hingegen schränke die Bauträgergesellschaft erheblich mehr ein. Der BGH verwies die Sache an das KG zurück. Dieses muss nun prüfen, in welcher Weise die konkrete Bebauung das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht einschränken würde.
