Notar beurkundet Kaufvertrag und Auflassung getrennt
Eine Mandantin wehrte sich gegen die Kostenrechnung, die ein Berliner Notar für die Beurkundung einer Auflassung gestellt hatte. Sie wollte eine noch nicht gebaute Eigentumswohnung in Berlin kaufen und gab am 02.05.2014 vor einem Notar in Bonn ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrags ab. Nach § 6 des Vertrags waren die Parteien zur Erklärung der Auflassung erst nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen, unter anderem der vollständigen Kaufpreiszahlung, verpflichtet. Zugleich erteilte die Klientin dem Bauträger die Vollmacht, die Auflassung zu erklären und entgegen zu nehmen. Der Verkäufer nahm dieses Angebot durch eine vom Berliner Notar errichtete Urkunde vom 07.05.2014 an, zunächst ohne die Auflassung des Wohnungseigentums vorzunehmen. Diese nahm er gut ein Jahr später vor. Dafür stellte er der Käuferin rund 878 Euro in Rechnung. Das LG Berlin wies den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Kostenberechnung zurück. Auf die Beschwerde der Frau hob das Kammergericht die Entscheidung auf: Die Gebühren seien die Folge einer unrichtigen Sachbehandlung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG – bei richtigem Vorgehen wären sie nicht angefallen.
BGH: Keine unrichtige Sachbehandlung
Das sah der BGH nun anders und gab der Rechtsbeschwerde des Notars statt. Die in der Kostenberechnung angesetzten Gebühren seien korrekt berechnet. Aus Sicht der Karlsruher Richter stellt es auch keine unrichtige Sachbehandlung im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG dar, dass der Notar die Auflassung getrennt von der Annahmeerklärung des Bauträgers beurkundet und die Beteiligten nicht auf die mit der getrennten Beurkundung der Auflassung verbundenen Mehrkosten hingewiesen hat.
Dem V. Zivilsenat zufolge ist die getrennte Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung zwar teurer, auch wenn Angebot und Annahme durch verschiedene Notare beurkundet werden. Die getrennte Beurkundung könne aber schon deshalb keine unrichtige Sachbehandlung durch den Berliner Juristen darstellen, weil dieser als Annahmenotar für die Gestaltung des Kaufvertrags nicht verantwortlich und der Bauträger nach dessen Inhalt nicht verpflichtet gewesen sei, die Auflassung bereits mit der Annahme des Angebots zu erklären. Wäre der Vertreter des Bauträgers – wie zu erwarten – zu einer sofortigen Mitbeurkundung der Auflassung nicht bereit gewesen, so hätte der Notar, da eine dahingehende Verpflichtung des Bauträgers nicht bestand, die Beurkundung der Annahmeerklärung ohne Auflassung auch nicht nach § 14 Abs. 2 BNotO verweigern dürfen. Aus Sicht des BGH hat der Notar zu entscheiden, welche der verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten der am besten geeignete Weg zur Wahrung der Interessen der Beteiligten ist, weil ihm aufgrund seiner gesetzlich gewährleisteten Unabhängigkeit (§ 1 BNotO) ein weiter Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum einzuräumen ist. In Bezug auf die Kostenfrage bestand laut BGH ebenfalls keine Belehrungspflicht. Sie stelle regelmäßig nur einen Aspekt dar, der – angesichts der Risiken, die es bei der Abwicklung zu bedenken und zu vermeiden bzw. verringern gelte – meist auch nicht ausschlaggebend sein werde.
