Gesellschafterin einer GbR verklagt Mieter im eigenen Namen
Eine Frau verklagte den Mieter ihrer Düsseldorfer Wohnung wegen rückständiger Miete (einschließlich Betriebskosten) und Nutzungsentschädigung von 17.000 Euro, zu zahlen an die vermietende GbR, bestehend aus ihr und dem von ihr getrennt lebenden Ehemann. Die Gemeinschaft rechnete zu keinem Zeitpunkt über die Betriebskosten ab; auch dann nicht, nachdem sie der Bewohner dazu Ende 2016 – vergeblich – aufforderte. Bis Juli 2016 hatte er die Miete sowie die Betriebskosten bezahlt, im August 2016 lediglich die Betriebskosten und ab September 2016 gar keine Zahlungen mehr entrichtet. Im November 2016 kündigte der Mann das Mietverhältnis zum 30.04.2017. Bei Rückgabe der Wohnung unterzeichnete er mit dem Ehemann der Klägerin an diesem Tag eine Vereinbarung, wonach "alle wechselseitigen Ansprüche für die Zukunft oder die Vergangenheit, gleich ob bekannt oder unbekannt, abgegolten" seien. Während das Amtsgericht Düsseldorf ihn zur Zahlung von 7.000 Euro Miete verurteilte, wies das dortige Landgericht die Klage ab. Der Klageforderung stehe zwar nicht die Abgeltungsvereinbarung entgegen, sie sei aber infolge der (hilfsweise) erklärten Aufrechnung des Mieters mit einem Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2014 bis 2016 erloschen, so die Begründung. Dagegen legten die Frau und ihr Mieter beim BGH erfolgreich Revision ein.
BGH: Prozessführungsbefugnis ist klärungsbedürftig
Aus Sicht des BGH hat das Berufungsgericht verkannt, dass die Klage bereits auf Grundlage des bisherigen Sachvortrags mangels Prozessführungsbefugnis der Klägerin unzulässig ist. Infolge dessen habe es keine Sachentscheidung zum Nachteil des Mieters treffen dürfen. Die Gesellschafterin mache einen der GbR zustehenden – und damit fremden – Anspruch im eigenen Namen geltend. Die Befugnis zu einer derartigen Klage habe sie bislang nicht dargelegt. Allein der GbR als Vermieterin der Wohnung stünden die aus dem (beendeten) Mietvertrag mit dem Mieter folgenden Rechte und Pflichten zu. Der BGH verwies die Sache daher an das LG zurück. Falls die Klage zulässig sei, müsse es prüfen, ob der Mitgesellschafter zum Abschluss einer Abtretungsvereinbarung befugt gewesen sei. Der BGH gab ferner zu bedenken, dass dem Mieter der zur Aufrechnung gestellte Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund fehlender Abrechnung nicht zusteht. Bei Fortdauer des Mietverhältnisses bestehe kein Anlass für einen Rückzahlungsanspruch aus ergänzender Vertragsauslegung, denn der Mieter sei durch sein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 Abs. 1 BGB) an den laufenden Vorauszahlungen hinreichend geschützt. 2017 wiederum, im Jahr des Endes des Mietvertrags, habe er keine Nebenkostenvorauszahlungen geleistet.
