Fristlose Kündigung: Kein Zerrüttungsprinzip im Mietrecht
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Geht eine langjährige Beziehung in die Brüche, ist oft unklar, wer letztlich verantwortlich war. Im Familienrecht kommt es auf das Verschulden nicht mehr an. Anders im Mietrecht: Laut BGH reicht die bloße Zerrüttung des Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter, ohne Pflichtwidrigkeit des Mieters, für eine fristlose Kündigung nicht aus.

Seit zehn Jahren kam es zwischen den Mietern einer Vierzimmerwohnung in einem Mehrparteienhaus und ihren Vermietern regelmäßig zum Streit. Den Bewohnern wurde vorgeworfen, die Hausordnung nicht eingehalten und die Mülltonnen falsch befüllt zu haben. Es ging auch um zu viel Lärm und zugeparkte Einfahrten. Die Vermieter behaupteten zudem in einem auch an türkische Bewohner im Haus gerichteten Schreiben, dass sich die Mieter rassistisch über Ausländer geäußert hätten. Nachdem die Vermieterin den Mieter schließlich mit "Du Penner" beschimpft und im Treppenhaus herumgeschrien habe, die Mieter würden nicht richtig putzen, erstattete dieser Strafanzeige.

Daraufhin kündigten die Vermieter den beiden fristlos: Das Mietverhältnis sei zerrüttet. Davon gingen auch die Kölner Gerichte aus: Allerdings stehe nicht fest, dass die Ursachen aus der Sphäre der Mieter stammten. Soweit festgestellt, treffe so der zentrale Vorwurf – falsche Unterstellung rassistischer Äußerungen – in der Strafanzeige zu.

Auch beim für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des BGH ging die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB nicht durch (Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 211/22). Die Mieter hätten sich nicht pflichtwidrig verhalten. Im Wohnraummietrecht reiche eine Zerrüttung des Mietverhältnisses allein grundsätzlich nicht aus, um dem Mieter fristlos zu kündigen. Der BGH hatte das im Gewerbemietrecht schon seit geraumer Zeit so anerkannt und überträgt diese Grundsätze jetzt auch für die Vermietung von Wohnraum – hier war das Thema bislang umstritten.

Die Karlsruher Richterinnen und Richter wiesen auch das Argument zurück, § 573a Abs. 1 BGB, die erleichterte Kündigungsmöglichkeit im vom Vermieter mitbewohnten Zweiparteienhaus, enthalte einen übertragbaren Rechtsgedanken. Die Norm enthalte keine Aussagen über eine fristlose Kündigung in einem Mehrparteienhaus.  

zu BGH, Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 211/22

Redaktion beck-aktuell, ns, 8. Feb 2024.