Kosten des Müllmanagements als Betriebskosten?
Fünf aktuelle und ehemalige Mieter eines Düsseldorfer Mehrparteienhauses verlangten unter anderem die Rückzahlung der aus ihrer Sicht nicht umlagefähigen Kosten für das Müllmanagement in den Jahren 2016 bis 2018. 2010 hatte ihre Vermieterin eine externe Dienstleisterin neben anderen Aufgaben mit der Nachsortierung des Abfalls beauftragt. Laut § 2 Abs. 2 des Mietvertrags sollten die Kosten für die Abfallentsorgung bei einer wöchentlichen Mindestmenge von 20 Litern Restmüll für jeden Haushalt nach der Düsseldorfer Abfallentsorgungssatzung auf die Kläger umgelegt werden. 2016 errechnete die Beklagte Entsorgungskosten von insgesamt 2.453 Euro, darunter 737 Euro auf die von der externen Firma erbrachten Leistungen (616 Euro für Dienstleistungen und 120 Euro für Abrechnungskosten).
LG sieht Darlegungs- und Beweislast bei Mieterin
Sowohl das Amtsgericht Düsseldorf als auch das dortige Landgericht gaben der Klage statt. Bei den Kosten des externen Müllmanagements handele es sich um nicht umlagefähige Kosten. Die Vermieterin hätte – anders als bei der Höhe der Betriebskosten – darlegen müssen, dass die zusätzlichen Kosten erforderlich sind. Die Revision der Beklagten führte zur Zurückverweisung der Sache.
Unzutreffende Verteilung der Darlegungs- und Beweislast
Der VIII. Zivilsenat zufolge hat das LG den Inhalt der vertraglichen Nebenpflicht des Vermieters nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis bei den Betriebskosten Rücksicht zu nehmen, verkannt. In diesem Zusammenhang habe es eine unzutreffende Verteilung der Darlegungs- und Beweislast zwischen Mieter und Vermieter angenommen. Feststellungen darüber, ob die Beklagte nach Abschluss der Mietverträge mit den Klägern die Möglichkeit gehabt hätte, den mit der Dienstleisterin geschlossenen Vertrag zu kündigen oder abzuändern, habe das LG nicht getroffen, monierte der BGH. Es habe sich den Blick darauf schon durch die unzutreffende Annahme verstellt, die Pflichtverletzung der Beklagten sei in der "Entscheidung" für das Müllmanagement zu sehen, und dass die Beklagte für das Fortbestehen eines "ordnungsgemäßen Kostengrunds" darlegungs- und beweisbelastet sei. Dies sei jedoch falsch. Vielmehr trage der Mieter für deren Vorliegen insgesamt die Darlegungs- und Beweislast. Dies ergebe sich bereits aus dem allgemeinen zivilprozessualen Grundsatz, wonach jede Partei die für sie günstigen Tatsachen darzulegen und zu beweisen habe.
