BGH: Verspätete WEG-Abrechnung rechtfertigt keine verspätete Betriebskostenabrechnung gegenüber Mieter

Grundsätzlich hat der Vermieter einer Eigentumswohnung innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen. Das gilt auch dann, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung (WEG-Abrechnung) noch nicht vorliegt, entschied jetzt der Bundesgerichtshof. Nur dann, wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten habe, wofür er darlegungs- und beweisbelastet sei, könne der Vermieter auch nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Regelung sei dagegen gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam (Urteil vom 25.01.2017, Az.:VIII ZR 249/15).

Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 wurden erst 2013 abgerechnet

Die Beklagte war Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung des Klägers, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten erst mit Schreiben vom 07.12.2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) gefasst hatte.

BGH: Jährliche Abrechnung über Vorauszahlungen ist Pflicht

Mit seiner Klage machte der Vermieter für die jeweiligen Abrechnungszeiträume Nachforderungen geltend, blieb dabei aber letztlich in allen Instanzen erfolglos. Auch der Bundesgerichtshof wies in letzter Instanz die Revision ab. Zur Begründung verwiesen die Karlsruher Richter zunächst auf § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen ist. Diese Abrechnungspflicht sei nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliege, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird.

WEG-Beschluss nicht Voraussetzung für zeitnahe Betriebskostenabrechnung

Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung sei der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergebe sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift nicht vereinbar, Abrechnungssicherheit für den Mieter und - durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten - rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen. Zudem würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, da er durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten.

WEG-Beschluss entfaltet für Mieter keine Bindung

Weiter stellte das Gericht fest, dass die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG), zwar gegenüber den anderen Eigentümern im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG entstünden. Dieser Beschluss entfalte jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung sei damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.

Kläger muss sich nicht Verschulden des früheren Verwalters zurechnen lassen

Der Vermieter einer Eigentumswohnung könne, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, heißt es im Urteil weiter. Dies habe er aber konkret darzulegen, was hier nicht geschehen sei. Zwar müsse sich der Kläger ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung sei. Aber es fehle jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst habe, nachdem für ihn im Lauf des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.

Klägervortrag zu verspäteter WEG-Abrechnung nicht ausreichend

Der Kläger hatte laut BGH  hier lediglich geltend gemacht, die bis zum 31.12.2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31.12.2012 abberufen worden. Die neue, ab 01.01.2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20.08.2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese im November 2013 fertiggestellt. Dies genügte dem BGH zur Darlegung des Nichtvertretenmüssens nicht.

zu BGH, Urteil vom 25.01.2017 - VIII ZR 249/15

Redaktion beck-aktuell, 26. Jan 2017.