Mietrechtliche Verjährung beginnt erst mit Wohnungsrückgabe
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Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters kann vor Rückgabe der Mietsache nicht verjähren, auch wenn bereits mehr als 30 Jahre vom schadensauslösenden Ereignis an im laufenden Mietverhältnis vergangen sind. Vorrangig anzuwenden ist laut Bundesgerichtshof die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 BGB, die den Vermieter zu einer möglichst raschen Klärung seiner Ersatzansprüche anhalten soll. Eine Anwendung der Regelverjährung würde diese gesetzgeberische Wertung unterlaufen.

Wasserschaden nach unfachmännischer Badsanierung

Die Vermieter verklagten die Mieterin sowie zwei Miterben des inzwischen verstorbenen Mieters einer im 4. OG gelegenen Berliner Wohnung nach einem Wasserschaden auf Schadenersatz von rund 37.650 Euro. Die Mieter hatten ihr Badezimmer 1984 saniert. Sie bauten Bodenfliesen samt Bodenabfluss ein, allerdings ohne die erforderlichen Dichtungen. Im Juli 2016 – 32 Jahre später – drang in dem unmittelbar darunter gelegenen Badezimmer der Wohnung im 3. OG schwallartig Wasser durch die Decke. Laut Schadensaufnahme war diese einsturzgefährdet, weil mehrere Deckenbalken über Jahre durch eingedrungene Feuchtigkeit beschädigt worden waren. Die Kläger behaupteten, die auf den Rollstuhl angewiesene Mieterin habe während der letzten 20 Jahre regelmäßig außerhalb der Badewanne geduscht. Dadurch sei Wasser durch den unzureichend abgedichteten Fliesenboden in die darunter gelegene Holzkonstruktion eingedrungen. Die Beklagten erhoben die Einrede der Verjährung. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin wiesen die Klage ab. Der Schadenersatzanspruch sei bereits verjährt. Die schadensursächliche Pflichtverletzung habe sich bereits vor 1984 und damit über 30 Jahre vor der Klageerhebung ereignet. Abzustellen sei auf die Verjährungshöchstfrist nach § 199 Abs. 3  Satz 1 Nr. 2 BGB. Das LG ließ die Revision zu. Sie hatte beim BGH Erfolg.

Rückerhalt der Mietsache ist entscheidend

Dem VIII. Zivilsenat zufolge sind die wegen des Wasserschadens geltend gemachten Schadenersatzansprüche entgegen der Auffassung des LG Berlin nicht verjährt. Die 64. Zivilkammer habe verkannt, dass die Vorschrift des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB hier nicht anwendbar sei, weil § 548 BGB für bestimmte mietrechtliche Ansprüche eine abschließende Sonderregelung enthalte. Die dort normierte Verjährung von sechs Monaten beginne – unabhängig von der Anspruchsentstehung – mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte (§§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB). Eine Anspruchsverjährung sei vorliegend nicht eingetreten, denn das LG habe nicht festgestellt, dass die Kläger die Wohnung im Sinne dieser Vorschrift zurückerhalten haben, bemängelten die BGH-Richter. Dafür sprächen insbesondere Sinn und Zweck des § 548 BGB. Zwar beruhe die Verjährung auf den Gedanken des Schuldnerschutzes, des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Diese sei aber ausdrücklich an den Rückerhalt der Mietsache geknüpft und rechtfertige kein Nebeneinander mit der 30-jährigen Verjährungsfrist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB. Der BGH verwies die Sache daher an das LG zurück. Es müsse nunmehr Feststellungen zur inhaltlichen Berechtigung des Schadenersatzanspruchs treffen beziehungsweise zu einer etwaigen Verpflichtung der Kläger zur vorrangigen Inanspruchnahme ihrer Versicherung.

zu BGH, Urteil vom 31.08.2022 - VIII ZR 132/20

Redaktion beck-aktuell, 5. Okt 2022.