Auslegung einer Wohnflächenvereinbarung
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Bei der Auslegung, welche Flächen als Wohnflächen gelten, ist grundsätzlich auch eine individuelle Mietvertragsvereinbarung heranzuziehen. Sie darf laut Bundesgerichtshof auch die Anrechnung von Kellerarealen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen, die etwa nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden. Solange keine Behörde die tatsächliche Wohnfläche durch Nutzungsverbote einschränke, bestehe kein Grund zur Minderung der Miete.

Streit um Größe einer Wohnung

Eine Vermieterin nahm die Mieter ihrer Bonner Wohnung auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich 1.807 Euro sowie Nachzahlung von Betriebskosten in Anspruch. Laut § 1 des Vertrags wurden die Zimmer im "Erd- und Unter- und Zwischengeschoss" vermietet, deren Größe "ca. 180 qm" betrage. 2010 legte der ehemalige Hausherr bei einer Mieterhöhung eine Wohnfläche von 177 Quadratmeter zugrunde. Die Nettomiete belief sich seither auf 1.571 Euro. Nach einem neuen Mieterhöhungsverlangen der jetzigen Eigentümerin – gestützt ebenfalls auf eine Wohnfläche von 177 Quadratmeter – stimmten die Mieter nicht zu. Im Prozess erhoben die Bewohner Widerklage und verlangten eine Rückzahlung von 47.500 Euro. Aus ihrer Sicht liegt ein zur Minderung führender Mietmangel vor, da die tatsächliche Wohnfläche lediglich 144,50 Quadratmeter betrage. Das Amtsgericht Bonn gab der Klage bezüglich eines Teils der Betriebskostennachforderung statt und wies den übrigen Teil sowie die Widerklage ab. Das dortige Landgericht verneinte einen Mietmangel und wies die Berufung der Mieter zurück, denn § 1 des Vertrags sehe vor, dass die Räume in allen drei Geschossen "als Wohnräume" vermietet worden seien, auch die im Keller. Der BGH teilte mit, die Revision der Beklagten nach § 552a ZPO zurückweisen zu wollen, woraufhin diese die Rücknahme erklärten.

Tatsächliche Wohnfläche maßgeblich

Der BGH stimmte dem LG im Ergebnis zu. Dessen Auslegung, wonach die Grundflächen des Untergeschosses nach der Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag bei der Wohnfläche miteinzurechnen waren, weise keinen Rechtsfehler auf. Die Mietvertragsparteien dürften im Rahmen einer Wohnflächenvereinbarung auch die Anrechnung von Kellerflächen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen, die etwa nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung nicht oder nicht vollständig zu berücksichtigen seien. Dem VIII. Zivilsenat zufolge ergibt sich aus einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung mangels Einschreitens der Behörde aber keine zur Minderung berechtigende Einschränkung der Nutzbarkeit. Schließlich hätten die Mieter die Räume im Kellergeschoss auch als Wohnräume hergerichtet und genutzt. Entscheidend sei insofern die vereinbarte Wohnfläche. Der von den Mietern behauptete Widerspruch zwischen der angenommenen Mangelfreiheit und der Abweisung des Mieterhöhungsverlangens auf Basis der tatsächlichen Wohnflächenberechnung existiere nicht. Laut den Karlsruher Richtern spielen für das Vergleichsmietenverfahren bei einer Mieterhöhung (§ 558 BGB) Parteivereinbarungen über die Wohnfläche keine Rolle.

zu BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 26/20

Redaktion beck-aktuell, 15. Sep 2021.