Ein Paar schloss einen Bauträgervertrag ab, um eine Eigentumswohnung zu erwerben. Vereinbart war ein Preis von knapp 450.000 Euro. Die Zahlung der Schlussrate verweigerten sie wegen Baumängeln. Die Sache ging ins Mahn- und dann ins Klageverfahren, in dem sich das Paar auf Verjährung berief. Außerdem machte es ein Zurückbehaltungsrecht geltend.
Die Klage des Bauträgers blieb vor dem LG und dem OLG ohne Erfolg. Das OLG hielt die Forderung für verjährt. Es nahm an, dass die dreijährige Regelverjährung nach § 195 BGB maßgeblich sei, nicht die zehnjährige Verjährung nach § 196 BGB, die Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück betrifft. Die Vergütung des Bauträgers lasse sich nicht in einen Kaufpreis für die Grundstücksanteile und eine Vergütung für die Bauleistungen splitten. Die Verjährung sei folglich einheitlich nach der das Vertragsverhältnis prägenden Leistung zu beurteilen. Das sei der Bau der Wohnung, mithin der werkvertragliche Teil des Vertrags.
Verjährung nach 10 Jahren
Diese Beurteilung hielt vor dem BGH nicht stand, der die Sache auf die Revision der Bauträgerin zurückverwiesen hat (Urteil vom 07.12.2023 - VII ZR 231/22). Zwar sei es richtig, dass sich die Bauträgervergütung grundsätzlich nicht aufteilen lasse, sondern allenfalls dann, wenn die Parteien dies vereinbarten – was hier nicht passiert sei. Die Forderung unterliege aber der zehnjährigen (noch nicht abgelaufenen) Verjährungsfrist des spezielleren § 196 BGB, nicht der dreijährigen nach § 195 BGB. Der BGH verweist dafür auf den Zweck des § 196 BGB, der auch bei Bauträgerverträgen greife: Der Gesetzgeber habe ungerechtfertigte Ergebnisse vermeiden wollen – die es geben könnte, wenn für Ansprüche auf die Gegenleistung die Regelverjährung gölte und Verträge dann – bei Berufung auf die Verjährung – nicht beendet werden könnten.
Entgegen der Ansicht des OLG sei die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück bei einem Bauträgervertrag für den Erwerber auch nicht nur von untergeordnetem, sondern von wesentlichem Interesse. Denn die mit der einheitlichen Vergütung abgegoltenen Leistungen hätten für den Erwerber keinen nachhaltigen Wert, wenn er nicht Eigentümer des Grundstücks werde, da sich das Eigentum an dem Grundstück auch auf das Bauwerk erstreckt (§§ 94 Abs. 1 S. 1 BGB, 946 BGB).
