Höhere Miete wegen Modernisierungsmaßnahme
Die Vermieterin nahm ihre Mieterin auf Räumung und Herausgabe einer preisgebundenen Mietwohnung wegen eines Mietrückstands von 3.022 Euro in Anspruch. Nachdem sie die Unterkunft modernisiert hatte, teilte sie der Bewohnerin im Juni 2016 mit, dass sich die Grundmiete nach den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes zum 01.07.2016 von 605 Euro auf 665 Euro monatlich erhöhe. Bei der Berechnung setzte sie unter anderem bei den jährlichen Aufwendungen "1,5152% AfA von 679.297 Euro Baukosten = 10.292 Euro" sowie "1,5152 Euro AfA von 182.017 Euro = 2.758 Euro". Die Mieterin weigerte sich jedoch, den höheren Betrag zu zahlen. Sie hielt die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam, weil die Klägerin den Ansatz einer Abschreibung von 1,5152% der Gesamtbaukosten, die den gesetzlichen Regelsatz der Abschreibung (1%) übersteige, in ihrem Schreiben nicht näher erläutert habe. Im März 2019 wurde ihr wegen eines Mietrückstands von 2.235 Euro gekündigt. Die Klage scheiterte sowohl beim AG Mainz als auch beim dortigen Landgericht, da weder im Zeitpunkt der Kündigungserklärung vom März 2019 noch bei Klageerhebung Mietrückstände bestanden hätten, die eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt hätten. Die Mieterhöhungserklärung vom Juni 2016 sei formell unwirksam gewesen. Die Revision der Vermieterin beim BGH hatte vorerst Erfolg.
Gesetzliche formelle Anforderungen dürfen nicht überspannt werden
Mit der vom LG gegebenen Begründung könne der Anspruch der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten angemieteten Wohnung nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB nicht verneint werden, so der VIII. Zivilsenat. Aus seiner Sicht wird das klägerische Mieterhöhungsverlangen vom Juni 2016 den gesetzlichen Vorgaben gerecht. Es sei insbesondere nicht deshalb unwirksam, weil die Klägerin nicht näher erläutert habe, dass sie in ihrer Berechnung einen erhöhten Abschreibungssatz für die laufenden Aufwendungen beansprucht habe. Dazu sei sie nicht verpflichtet gewesen. Mit seiner gegenteiligen Auffassung überspanne das LG die formellen Anforderungen, die die Vorschrift des § 10 WoBindG an ein Erhöhungsverlangen stelle. Sinn und Zweck der Regelung sei es, den Mieter darüber zu informieren, weshalb die Miete erhöht werde. Der Umstand, dass nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG die Erhöhung nicht nur zu berechnen, sondern auch zu erläutern ist, bedeutet laut den obersten Zivilrichtern aber nicht, dass jeder einzelne Schritt der Berechnung im Detail zu begründen ist. Dies ergebe sich aus § 4 Abs. 7 Satz 2 NMV, wonach die Angabe der Gründe für die Erhöhung der einzelnen laufenden Aufwendungen und der hierauf entfallenden Beträge ausreichend sei. Der BGH verwies die Sache daher an das LG zurück. Es müsse prüfen, ob die Klägerin die ausgewiesene AfA (Absetzung für Abnutzungen) von 1,5152% der Gesamtbausumme zu Recht angesetzt habe.
