Vermieterinnen und Vermieter können sich bei einer verfrühten Rückgabe der Mietsache nicht bis zum Vertragsende ausruhen. Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen kann schon mit dem Einwurf des Schlüssels in den Briefkasten beginnen, auch wenn das weit vor Ende des Mietvertrages geschieht. Es kann daher vorkommen, dass eine Vermieterin oder ein Vermieter während des noch laufenden Vertrages verjährungshemmend mahnen muss, um Ersatzansprüche zu behalten. So entschied der BGH im Falle eines langjährigen gewerblichen Vermieters (Urteil vom 29.01.2025 – XII ZR 96/23).
Seit dem 5. Juni 2012 hatte ein Vermieter eine Halle nebst Lagerbüro und weiteren Gewerbeflächen vermietet. Dabei war vereinbart worden, dass sich der Mietvertrag jährlich verlängerte, wenn er nicht mit einer Frist von drei Monaten zuvor gekündigt wurde. Der Mieter hatte 2020 gekündigt, jedoch die Frist für ein Ende zum 5. Juni 2020 versäumt. Das Mietverhältnis endete somit erst ein Jahr später zum 5. Juni 2021. Der Mieter hatte die Halle auch weiterhin genutzt, allerdings nur bis zum 31. Dezember 2020. An diesem Tag warf er den Schlüssel zu den gemieteten Flächen in den Briefkasten des Vermieters. Dieser erklärte mit Schreiben vom 7. Januar 2021, dass er mit dem Einwurf nicht einverstanden und auch sonst nicht empfangsbereit gewesen sei.
Der Vermieter machte dann im August – und damit rund zwei Monate nach Ende des Mietverhältnisses – per Mahnschreiben sowohl ausstehende Mieten als auch einen Instandsetzungsanspruch in Höhe von über 32.000 Euro geltend. Das LG Berlin sprach ihm die ausstehenden Mieten zu, versagte ihm aber den Schadensersatz unter Verweis auf die Verjährung. Hiergegen zog der Vermieter vor den BGH, der die Entscheidung des LG nun bestätigte. In der Tat sei die sechsmonatige Verjährungsfrist schon verstrichen, so der XII. Zivilsenat.
Verjährungsbeginn bei Einwurf in den Briefkasten
Der Senat führte aus, dass es für den Verjährungsbeginn von mietrechtlichen Ersatzansprüchen auf den Zeitpunkt ankomme, an dem der Vermieter die Sache "zurückerhält" – so ausdrücklich § 548 BGB. Unter diesem Zurückerhalt sei die "Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters" unter gleichzeitiger "vollständig[er] und unzweideutig[er]" Besitzaufgabe durch den Mieter zu verstehen. Ab einem solchen vollständigen Besitzübergang sei der Vermieter in der Lage, sich ungestört ein umfassendes Bild von der Mietsache – insbesondere von eingetretenen Verschlechterungen – zu machen.
Durch den Einwurf, spätestens aber als der Vermieter den Schlüssel im Briefkasten vorgefunden habe, sei der Besitz der Mieträume wieder in vollem Umfang auf ihn übergegangen. Das Gesetz stehe einer Rückgabe vor Ende des Mietverhältnisses – und damit einem früheren Verjährungsbeginn – nicht im Wege.
Auch aufgedrängte Rückgabe setzt Verjährung in Gang
Dass ihm die Rückgabe trotz seiner schriftlichen Proteste aufgedrängt wurde, ändere daran ebenso nichts, so der BGH. Für einen wirksamen Besitzübergang brauche es zwar in der Tat einen Besitzwillen des Vermieters. Aus dem Schreiben gehe aber nicht hervor, dass ein solcher hier fehle.
Zwar gehe aus dem Schreiben ein fehlender "Rücknahmewille" hervor, das bedeute aber nicht automatisch, dass der Vermieter keinen generellen Besitzwillen habe. Es sei vielmehr in seinem Interesse, dass stets jemand Besitz an den Räumen habe. Hierfür spreche auch, dass er den Schlüssel in der Folgezeit behalten habe. Der BGH kam daher zu dem Schluss, dass es dem Vermieter bei dem Schreiben nur darum ging, auf den ausstehenden Mietforderungen zu beharren.
Der Ball liegt beim Vermieter
Der BGH hatte in vorherigen Urteilen entschieden, dass der Vermieter zu einer Rücknahme der Sache nicht jederzeit – also "auf Zuruf" – verpflichtet sei (Urteile vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 8/11 und 23. Oktober 2013 – VIII ZR 402/12). Dem stehe die jetzige Entscheidung nicht entgegen, betont der Senat nun, da hier der Besitz bereits tatsächlich übergegangen sei. Damit stelle sich die Frage einer etwaigen Rücknahmeverpflichtung nicht mehr, die im Übrigen offengelassen wird.
Der Senat sieht auch keine anderen Maßnahmen vor, mit denen sich ein Vermieter gegen eine verfrühte Briefkasten-Rückgabe wehren könnte. Es ist wohl eher im Sinne des BGH, dass der Vermieter tätig wird. Dies dürfte im Übrigen auch für Wohnräume gelten, denn die Verjährungsvorschrift des § 548 BGB ist im Wohnraummietrecht ausdrücklich anwendbar (s. § 549 BGB). In der Praxis mag es allerdings seltener vorkommen, dass eine Wohnung mehrere Monate vor Ende des Mietvertrags übergeben wird.
