§ 577a Abs. 1 BGB setzt klare Grenzen: Nach Umwandlung in Eigentum kann Eigenbedarf erst nach drei Jahren geltend gemacht werden. Damit schützt das Gesetz Mieter davor, unmittelbar nach dem Verkauf verdrängt zu werden.
Vor diesem Hintergrund hat der VIII. Zivilsenat die Revision einer Familien-GbR zurückgewiesen. Die Einbringung einer vermieteten, zuvor in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung in eine GbR stelle eine "Veräußerung" im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB dar. Die Kündigungssperrfrist gelte uneingeschränkt – auch wenn die GbR ausschließlich aus Familienangehörigen bestehe. Die in § 577a Abs. 1a S. 2 BGB geregelte Privilegierung greife nicht (Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24).
Vom Alleineigentümer zur GbR
Ein Mann erwarb ein Mehrfamilienhaus in München, in dem bereits seit vielen Jahren ein Mieter wohnte. Der neue Eigentümer teilte das Hausgrundstück in Wohnungseigentum auf. Die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten brachte er in eine GbR ein, die er mit seiner Ehefrau und seinen beiden volljährigen Kindern eigens zur Verwaltung des Grundstücks gegründet hatte. Die Familien-GbR wurde sodann als Eigentümerin sämtlicher Einheiten im Grundbuch eingetragen.
Einige Monate später kündigte die GbR dem Mieter ordentlich wegen Eigenbedarfs, da eines der Kinder die Wohnung benötige. Als der Mieter nicht auszog, zog die GbR vor Gericht. Das AG München I gab ihrer Räumungsklage statt. Auf die Berufung des Mieters wies das LG München I die Klage ab, da die zehnjährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 2 BGB iVm § 1 S. 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen war. Mit der zugelassenen Revision verfolgte die Familien-GbR ihr Räumungsbegehren weiter.
Einbringung in die GbR ist eine "Veräußerung"
Der Mietrechtssenat bestätigte zunächst die ständige Rechtsprechung, wonach sich auch eine (Außen-)GbR grundsätzlich auf Eigenbedarf eines Gesellschafters berufen kann. Entscheidend war jedoch, ob die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB greift – und das bejahte der BGH.
Die Einbringung der vermieteten Wohnung durch den Vater in die GbR stelle eine Veräußerung im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB dar, sodass die dort geregelte Sperrfrist von drei Jahren ab Veräußerung für die Eigenbedarfskündigung greife. Maßgeblich sei der dingliche Eigentumsübergang mit Eintragung im Grundbuch. Mit dem Rechtsträgerwechsel sei ein neuer Eigenbedarfskreis eröffnet worden, da nun sämtliche Gesellschafter – einschließlich Ehefrau und Kinder – als Bedarfspersonen in Betracht kämen. In einer solchen Situation solle der Mieter bzw. die Mieterin durch die Sperrfrist geschützt werden.
Zugleich stellte der Senat klar, dass hier die Umwandlung in Wohnungseigentum bereits vor der Eigentumsumschreibung auf die GbR dinglich vollzogen war. Für die Anwendung des § 577a Abs. 1 BGB komme es – anders als etwa beim Vorkaufsrecht des Mieters – allein auf den grundbuchlichen Vollzug an.
Keine Privilegierung für Familien-GbR
Vor diesem Grund lasse sich die Sperrfrist auch nicht über § 577a Abs. 1a S. 2 BGB aushebeln. Zwar bestimme diese Vorschrift, dass die in Abs. 1 geregelte Kündigungsbeschränkung unter anderem dann nicht greife, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie angehören. § 577a Abs. 1a BGB sei hier aber gar nicht anwendbar. Die Vorschrift betreffe nämlich nur Sachverhalte, bei denen, anders als vorliegend, Gegenstand der Veräußerung das noch ungeteilte Grundstück war. Gerechtfertigt sei auch weder eine analoge Anwendung noch eine teleologische Reduktion des § 577a Abs. 1 BGB. Der BGH sieht keine planwidrige Regelungslücke.
Historisch akribisch nachvollzogen
Die obersten Zivilrichterinnen und -richter arbeiteten die Entstehungsgeschichte des § 577a BGB gründlich auf. Der später eingefügte Abs. 1a sei gezielt geschaffen worden, um eine Schutzlücke zu schließen und das sogenannte Münchener Modell zu erfassen – Fälle, in denen eine GbR noch ungeteilten, vermieteten Wohnraum übernimmt und erst danach Eigentum begründet. Der Gesetzgeber habe die Privilegierung für Familien- und Haushaltsangehörige bewusst auf diesen Sondertatbestand beschränkt und nicht auf klassische Eigentumsübertragungen nach Umwandlung vermieteten Wohnraums ausgeweitet.
Auch verfassungsrechtlich sah der Senat keinen Korrekturbedarf: Mit der Sperrfrist habe der Gesetzgeber bewusst einen Ausgleich zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem Besitzrecht des Mieters geschaffen. Weder Art. 14 GG noch Art. 3 GG erforderten eine Sonderbehandlung für familieninterne Erwerbskonstellationen.
Besonders ungünstig für die Familie: München gilt als Gebiet, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum gefährdet ist. Daher beträgt die Sperrfrist hier nicht nur drei, sondern zehn Jahre (vgl. § 577a Abs. 2 BGB iVm § 1 S. 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung).
