Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat stellte in einem Hinweisbeschluss klar: Eine Staffelmietvereinbarung, die gegen die Mietpreisbremse verstößt, ist soweit unwirksam, wie die vereinbarte Nettokaltmiete die zuletzt geschuldete Miete (von monatlich 713 Euro) überschreitet. Das gilt den Karlsruher Richtern und Richterinnen zufolge auch, wenn sie sich auf künftig vereinbarte, aber nicht realisierte Staffeln im Vormietverhältnis stützt. Außerdem erklärte das Gericht eine Klausel zur anteiligen Kostentragung für Schönheitsreparaturen bei Auszug für unwirksam, da sie nicht individuell ausgehandelt, sondern als AGB einseitig vorgegeben worden war (Beschluss vom 8.4.2025 – VIII ZR 245/22).
Kernpunkt des Falls war die Vereinbarung einer Staffelmiete für eine Berliner Wohnung im Februar 2017 mit einer Nettokaltmiete von zunächst 713 Euro. Sie sollte sich jährlich erhöhen und ab März 2019 795 Euro betragen. Für das Mietverhältnis galt die 2015 eingeführte Berliner Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungs-VO). Danach darf der Preis bei Neuvermietung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – es sei denn, es greifen Ausnahmen, etwa bei Vormieten auf vergleichbar hohem Niveau (§ 556e Abs. 1 BGB).
Rückzahlungen verlangt
Darauf berief sich die Immobilieneignerin, die bereits mit dem Vormieter eine Staffelmiete vereinbart hatte, als die Bewohnerin Ende März 2020 auszog; dieser hatte zuletzt 713 Euro gezahlt. Mit ihm waren zwar für den weiteren Verlauf höhere Beträge (804 Euro ab März 2019) vereinbart worden, was jedoch wegen vorzeitigen Vertragsendes nie wirksam wurde. Zudem enthielt der neue Vertrag eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel: Danach sollte die Mieterin anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen tragen, falls das Vertragsverhältnis vor Fälligkeit dieser Arbeiten endet.
Als sich die Vermieterin nach ihrem Auszug weigerte, die Mietkaution zurückzuzahlen, zog die ehemalige Bewohnerin vor den Kadi. Sie verlangte die Rückzahlung überzahlter Miete nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB in Höhe von 1.066 Euro und der aus ihrer Sicht zu Unrecht einbehaltenen Kaution in Höhe von 700 Euro – mit Erfolg auf ganzer Linie.
Zur Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB stellten die obersten Zivilrichter klar: Bei der Bestimmung der zulässigen Miete sei (schon wegen des engen Ausnahmecharakters der Vorschrift) ausschließlich die vom Vormieter zuletzt tatsächlich geschuldete Miete maßgeblich – nicht etwa ein für die Zukunft vereinbarter, aber wegen Vertragsbeendigung nicht mehr wirksam gewordener Betrag. Der vom Vorgänger gezahlte Mietzins habe 713 Euro ausgemacht, also sei dies die Obergrenze für die Neuvermietung. Die von der Klägerin überwiesene Miete von 795 Euro habe diesen Wert überschritten und sei insoweit unwirksam.
Nicht individuell ausgehandelt
Auch die Klausel zur quotenmäßigen Abgeltung hielt der Überprüfung nicht stand: Laut BGH war sie wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam. Denn die Vermieterin konnte nicht nachweisen, dass die Regelung individuell ausgehandelt worden sei (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Zwar war der Mieterin eine Wahlmöglichkeit zwischen zwei Vertragsvarianten eingeräumt worden: mit oder ohne Quotenabgeltung, gekoppelt an die Miethöhe.
Das Gericht machte allerdings deutlich, dass die bloße Auswahl zwischen zwei vorformulierten Alternativen nicht ausreiche, um den Charakter als AGB zu verlieren. Die Regelung müsse ernsthaft zur Disposition gestellt worden sein, inklusive tatsächlicher Gestaltungsfreiheit und realer Einflussmöglichkeit auf einzelne Klauseln – was hier nicht der Fall war.
Die Vermieterin hat die Revision nach diesen höchstrichterlichen Hinweisen zurückgenommen.
