Die Maklerprovision bei Immobilienkäufen muss hälftig zwischen den Parteien geteilt werden, wenn das verkaufte Objekt ein Einfamilienhaus ist - so sagt es § 656c Abs. 1 S. 1 BGB. Das gilt auch, wenn der Maklervertrag von einer dritten Person abgeschlossen wurde, stellt der BGH nun klar. Und: Ein Einfamilienhaus mit zugehörigem Büro bleibt immer noch ein Einfamilienhaus (Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 32/24).
Doch der Reihe nach: Im zugrunde liegenden Fall verklagte eine Maklerin ein Paar, das mit ihrer Hilfe ein Haus gekauft hatte. Sie hatte dazu sowohl mit dem Paar als auch mit der Ehefrau des Verkäufers Provisionsvereinbarungen getroffen, die allerdings unterschiedliche Provisionen vorsahen. Das Käuferpaar hatte dabei eine höhere Provision zugesagt als die Verkäuferseite und weigerte sich schließlich, die Courtage zu bezahlen. Somit mussten die Gerichte entscheiden, wobei LG wie auch OLG die Klage der Maklerin auf Zahlung der Provision abwiesen, da der Vertrag gegen den Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB verstoße und deshalb unwirksam sei.
Halbteilungsgrundsatz soll Käuferinnen und Käufer auf überhitztem Immobilienmarkt schützen
Die Vorschrift existiert erst seit 2020 und sollte der starken Stellung der Verkäuferinnen und Verkäufer etwas entgegensetzen, die oftmals die Maklergebühren auf die Käuferseite abwälzten, die auf dem überhitzten Immobilienmarkt in einer schlechten Verhandlungsposition war. Da die Vermittlung oft von der Verkäuferseite beauftragt wird und ihr ebenfalls zugutekommt, entschied sich der Gesetzgeber dafür, bei Eigenheimkäufen eine hälftige Teilung der Maklercourtage vorzuschreiben.
Im hiesigen Fall waren jedoch zwei Aspekte problematisch: Zum einen hatte nicht der Verkäufer, sondern dessen Ehefrau die Maklerin beauftragt. Zum anderen gehörte zum Haus auch ein Anbau mit Büro und Garage, weshalb die Maklerin vor Gericht argumentierte, dass § 656c BGB hier nicht greife, da es sich nicht um ein bloßes Einfamilienhaus handele. Schließlich sei ein Teil davon gewerblich nutzbar.
BGH nimmt verbraucherfreundliche Auslegung vor
Der BGH bestätigte nun jedoch die Entscheidungen der Instanzgerichte und stellte fest, dass der Maklervertrag unwirksam sei. Um ein Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes handele es sich, wenn der Immobilienkauf erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts diene. Auch eine Einliegerwohnung oder eine sonstige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit ändere daran nichts, wenn sie nur untergeordneter Bedeutung sei. Im Streitfall machte die Bürofläche rund ein Fünftel der Gesamtfläche des Bauwerks aus, womit sich nach Ansicht des I. Zivilsenats in der Gesamtschau nichts am Charakter eines Einfamilienhauses änderte.
Auch die Tatsache, dass die Frau des Verkäufers hier die Maklerin beauftragt hatte, änderte für den BGH nichts an der Geltung des Halbteilungsgrundsatzes. Zwar regele § 656c Abs. 1 BGB lediglich den Fall eines Maklervertrags mit den jeweiligen Parteien des Kaufvertrags, gestand der Senat zu, nahm jedoch eine verbraucherfreundliche Auslegung der Norm vor: Die Vorschrift sei entsprechend anzuwenden, wenn eine dritte Person den Maklervertrag abschließe, denn der Zweck des § 656c BGB, Verbraucherinnen und Verbraucher vor dem Missbrauch ihrer schwachen Verhandlungsposition zu schützen, ändere sich nicht, wenn formal jemand anderes den Vertrag abschließe. Somit handele es sich um eine planwidrige Regelungslücke, dass § 656c BGB den Abschluss des Maklervertrags durch Dritte nicht erfasse.
Der Immobilienverband Deutschland begrüßte, dass das Urteil insbesondere bezüglich der Definition eines Einfamilienhauses nun für mehr Rechtssicherheit in der Praxis sorge. In der Rechtsprechung und im Schrifttum sei über diese Frage bisher gestritten worden, erklärte Geschäftsführer Christian Osthus.
