Denn laut BGH ist nicht klar, unter welchen Voraussetzungen die geregelten Rechtsfolgen eintreten (Urteil vom 12.03.2026 - III ZR 182/25). Die Formulierung lasse offen, ob es genügt, dass der Stadt ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zusteht (§ 24 Abs. 1 BauGB), oder ob zudem erforderlich ist, dass sie das ihr zustehende Vorkaufsrecht auch ausüben darf und dessen Ausübung nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist – mithin, ob sie es auch wirksam ausüben muss.
Im konkreten Fall hatte der Verkäufer ein Grundstück in Hamburg für knapp 2.000.000 Euro an eine Grundstücksgesellschaft verkauft. Der Batrag sollte Ende Januar 2019 fällig sein. Der Grundstückskaufvertrag enthielt eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht, die Rechtsfolgen für den Fall bestimmte, dass die Stadt "ein ihr zustehendes gesetzliches Vorkaufsrecht an dem Kaufgegenstand ausüben" sollte. Die Regelung sah für diesen Fall den Ausschluss vertraglicher Ansprüche der Käuferin und ein Rücktrittsrecht der Parteien vor.
Die Stadt machte unter Hinweis auf die Lage des Grundstücks in einem Gebiet einer sozialen Erhaltungsverordnung ein Vorkaufsrecht geltend. Dagegen klagte die Käuferin. Damit war unsicher, ob die Stadt das Grundstück anstelle der Käuferin erworben hatte und somit, wer zahlen muss. Erst etwa zwei Jahre nach dem vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt bekam der Verkäufer den Kaufpreis dann von der Stadt, nachdem sich der Verkäufer, die Käuferin und die Stadt zuvor geeinigt und die Käuferin ihre Klage zurückgenommen hatte.
Amtspflicht durch unklare Regelung verletzt - Darlegungs- und Beweislast für Schadenskausalität beim Geschädigten
Den ihm durch die verzögerte Kaufpreiszahlung entstandenen Schaden wollte der Verkäufer vom Notar ersetzt haben – etwa 360.000 Euro. Das OLG sah einen Schadensersatzanspruch aus Amtspflichtverletzung dem Grunde nach teilweise gegeben. Der BGH bestätigte, dass der Notar seine Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG verletzt habe. Er monierte aber die Ausführungen des OLG zur Schadenskausalität der Pflichtverletzung. Diese beruhten zu Unrecht auf der Annahme, der Notar trage die Darlegungs- und Beweislast dafür, welche Formulierung die Vertragsparteien gewählt hätten, wenn er seine Amtspflichten erfüllt hätte. Der BGH unterstreicht, dass die Darlegungs- und Beweislast dafür beim Geschädigten liege.
Der Verkäufer könne auch nicht gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO auf andere Weise Ersatz erlangen. Ein möglicher Regressanspruch des Verkäufers gegen seinen Anwalt wegen eines nicht offen gehaltenen eventuellen Amtshaftungsanspruchs gegen die Stadt sei kein anderweitiger Ersatz. Denn das beinhaltete zugleich den Verweis auf einen Amtshaftungsanspruch gegen die Stadt – auf den der Notar aber nicht verweisen dürfte. Der BGH hat die Sache zurückverwiesen, das OLG muss nun neu entscheiden.
