Nur "Liebhaberei": Keine Steuerersparnis durch Vermietung von Luxushäusern

Verluste aus der Vermietung von Luxusimmobilien können nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften verrechnet werden. Der BFH bestätigte seine bisherige Rechtsprechung, wonach der Steuerpflichtige nachweislich beabsichtigen muss, Einkünfte zu erzielen. Sonst liege eine steuerlich unbeachtliche "Liebhaberei" vor.

Ein Ehepaar hatte drei Villen mit einer Wohnfläche von jeweils über 250 Quadratmeter erworben, die es unbefristet an seine volljährigen Kinder vermietete. Dadurch entstanden ihm jährliche Verluste zwischen 172.000 und 216.000 Euro, die es mit ihren übrigen Einkünften verrechnete. Das Finanzamt erkannte dies nicht an. Nach erfolgloser Klage beim Finanzgericht legte das Ehepaar Revision ein.

Der Bundesfinanzhof hat die FG-Entscheidung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen (Urteil vom 20.06.2023 - IX R 17/21). Das FG habe die Einkünfteerzielungsabsicht zu Recht, aber nicht ausreichend überprüft. Werde eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmeter vermietet, müsse der Steuerpflichtige nachweisen, dass mit der Vermietung ein finanzieller Überschuss erzielt werden soll. Könne er das nicht, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet, sei die Vermietung eine steuerlich unbeachtliche "Liebhaberei". Verluste seien dann nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.

Der BFH bestätigt damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von Luxusimmobilien nicht automatisch eine steuerbare Tätigkeit anzunehmen sei. Denn bei solchen Immobilien spiegele die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen wider; sie ließen sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten. Daher müsse regelmäßig nachgewiesen werden, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.

zu BFH, Urteil vom 20.06.2023 - IX R 17/21

Redaktion beck-aktuell, hs, 16. Nov 2023.