Marktpacht auf Grundlage der EOP-Methode ermittelt
Die Klägerin erwarb ein Grundstück mit historischem Altbestand, der als Gaststätte genutzt wird. Nach umfangreicher und kostspieliger Sanierung des Gebäudes verpachtete sie das Grundstück zum Betrieb einer Gaststätte unter anderem an ihren Ehemann. Das Finanzamt nahm auf der Grundlage von Internet-Recherchen eine verbilligte Verpachtung an und kürzte die Werbungskosten entsprechend. Das Finanzgericht beauftragte einen Sachverständigen mit der Ermittlung der ortsüblichen Marktpacht. Die Beteiligten gingen übereinstimmend davon aus, dass sich aufgrund der Besonderheiten des Objekts keine vergleichbaren Objekte finden lassen, sodass die Marktpacht nicht nach der sogenannten Vergleichsmethode bestimmt werden kann. Der Sachverständige ermittelte deshalb im Wesentlichen auf der Grundlage der EOP-Methode einen Vergleichswert, der zur Abweisung der Klage führte.
Blick auf örtlichen Markt erforderlich
Auf die Revision der Klägerin hat der BFH das Urteil aufgehoben und die Sache an das FG zurückverwiesen. Für die verbilligte Überlassung von Gewerbeobjekten gelte als allgemeiner Grundsatz ein Aufteilungsgebot. Die anteilig auf die unentgeltliche Überlassung entfallenden Aufwendungen könnten nicht abgezogen werden. Ob eine verbilligte Vermietung oder Verpachtung vorliege, sei im Wesentlichen Tatfrage. Das FG müsse die vereinbarte Miete oder Pacht der ortsüblichen Marktmiete oder -pacht gegenüberstellen. Letztere müsse es von Amts wegen ermitteln. Dazu könne das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen. Grundsätzlich gebe es keine rechtlichen Vorgaben, nach welcher Methode der Sachverständige vorgehen müsse. Eine Grenze sei aber überschritten, wenn der Sachverständige aufgrund der von ihm gewählten Methode letztlich etwas anderes ermittele als die ortsübliche Marktmiete oder -pacht. Das sei der Fall, wenn er im Wesentlichen darauf abstelle, welche Miete oder Pacht auf der Grundlage statistischer Annahmen nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vom Mieter oder Pächter im Durchschnitt erwirtschaftet werden könne (sogenannte EOP-Methode). Mit solchen Erwägungen könne der Markt allenfalls global abgebildet werden. Das Gesetz verlange aber, auf den örtlichen Markt zu blicken.
Finanzamt trägt objektive Beweislast
Das FG müsse nun die ortsübliche Marktpacht noch einmal feststellen. Dafür genüge eine Schätzung unter Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverständigen oder Maklers. Die damit verbundene höhere Unsicherheit sei hinzunehmen. Könne sich das FG auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen nicht die für eine Schätzung erforderliche Überzeugung bilden, gehe dies zulasten des Finanzamtes, das die objektive Beweislast zu tragen hat.
