Eine Frau besaß eine Wohnung in einem bekannten Tourismusort, die sie ab 2016 als Ferienwohnung vermietete. Aus der Vermietung erzielte sie durchgehend Verluste. Mit dem Finanzamt stritt sie sich darüber, ob die Voraussetzungen erfüllt waren, die für die steuerliche Anerkennung der Vermietung einer Ferienwohnung gelten, ob sie ihre Verluste also mit anderen Einkünften verrechnen kann.
Der BFH hat in diesem Zusammenhang seine bisherigen Grundsätze bestätigt, nach denen bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung Verluste ohne weitere Voraussetzungen steuerlich anzuerkennen seien. Dafür sei erforderlich, dass die ortsübliche Vermietungszeit über einen längeren Zeitraum nicht erheblich (das heißt um mindestens 25%) unterschritten wird. Für die Ermittlung der durchschnittlichen Auslastung der Ferienwohnung sei auf einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen (Urteil vom 12.08.2025 – IX R 23/24).
Finanzamt und FG hatten die Grenze von 25% dagegen für jedes Jahr einzeln geprüft. Daher hatten sie für ein Jahr die Vermietungsverluste steuerlich berücksichtigt, für andere Jahre hingegen nicht. Die Entscheidung des FG konnte daher nicht bestehen bleiben, der BFH hob sie auf. Das FG muss nun die Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu prüfen.
