Beweislast bei "unsichtbaren Mängeln" am Grundstück

Enthält ein Grundstückskaufvertrag die Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, führt dies zu keiner Beweiserleichterung für den Käufer. Ihn trifft nach wie vor die Darlegungs- und Beweislast für eine unterbliebene Aufklärung über relevante Umstände. Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 06.03.2020 erneut hingewiesen.

Immobilienkaufvertrag angefochten

Die Käufer eines Grundstücks mit Garage und Wochenendhaus verlangten von den Verkäufern die Rückzahlung des Kaufpreises. Der Verkauf fand unter Ausschluss der Haftung von Sachmängeln statt und enthielt den Hinweis "Gekauft wie gesehen". Im notariellen Vertrag fand sich zudem die Erklärung, dass den Verkäufern keine "unsichtbaren Mängel" bekannt seien. Da ein Teil der Räumlichkeiten mangels Baugenehmigung nicht genutzt werden durfte, fochten die Erwerber den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Das Landgericht gab der Klage statt, obwohl die ehemaligen Eigentümer behaupteten, die Käufer aufgeklärt zu haben. Das OLG Koblenz wies die Berufung zurück: Die Verkäufer hätten eine Aufklärung der Käufer nicht bewiesen.

BGH: Darlegungs- und Beweislast bei den Käufern

Der BGH hat die Sache an das OLG zurückverwiesen. Aus Sicht der Bundesrichter liegt die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über die Mängel am Grundstück weiterhin bei den Käufern. Die in dem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung der Anbieter, ihnen seien keine "unsichtbaren Mängel" bekannt, rechtfertige keine Abweichung von diesem Grundsatz. Damit, so die Richter, müsse das OLG die erstinstanzliche Beweisaufnahme unter einem neuen Blickwinkel prüfen, nämlich, ob die Erwerber schon jetzt die Behauptung der Verkäufer widerlegt haben. Falls nicht, müsse die Beweisaufnahme insgesamt wiederholt werden – diesmal mit der Beweislast der Käufer als Prüfungsmaßstab.

zu BGH, Urteil vom 06.03.2020 - V ZR 2/19

Redaktion beck-aktuell, 8. Jul 2020.