Verhinderung einer Wohnungsbesichtigung rechtfertigt Kündigung

Verweigern die Mieter einer Wohnung ohne ausreichenden Grund immer wieder deren Besichtigung durch die neuen Eigentümer, rechtfertigt dies die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dies hat das Amtsgericht München entschieden und zwei Mieter dazu verurteilt, aus ihrer Wohnung auszuziehen und diese an die Eigentümer herauszugeben. Das Urteil vom 26.08.2021 ist rechtskräftig (Az.: 474 C 4123/21).

Acht Besichtigungstermine geplatzt

Die Mieter wohnten bereits seit 2005 in einer Dreizimmerwohnung in München. Als diese verkauft werden sollte, verweigerten sie möglichen Interessenten jede Besichtigung. Aber auch so fanden sich Käufer. Diese wollten ihre neu erworbene Wohnung zumindest nach dem Erwerb anschauen und vereinbarten im Zeitraum von fünf Monaten insgesamt acht Besichtigungstermine. Keiner der Termine kam zustande. Daraufhin mahnten sie die Mieter ab und kündigten dann den Mietvertag außerordentlich. Die Kläger meinen, ihnen stehe ein Besichtigungsrecht zu, um den Zustand der Wohnung bewerten zu können. Auch die finanzierende Bank müsse diese Möglichkeit haben. Die beharrliche Weigerung stelle einen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar. Die Beklagten führten verschiedene Gründe an, warum die Besichtigungstermine nicht zustande gekommen seien. An einem Termin habe der Mieter sich auf eine Online-Schulung vorbereiten müssen. Die übrigen Termine seien zumeist an Corona-Tests, Isolationen und den Infektionsschutzbestimmungen gescheitert.

AG bejaht Kündigung aus wichtigem Grund

Das AG München gab der Klage statt. Die Kläger könnten von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, Abs. 2, 985 BGB verlangen. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB könne ein Mietverhältnis von jeder Partei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies sei hier der Fall. Die Verweigerung des Zutritts zur Besichtigung der Wohnung durch die Kläger stelle einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1, 3 Satz 1 BGB dar. Für eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter müssten zwar grundsätzlich besondere Gründe vorliegen. Dies sei hier aber der Fall. Da die Kläger vor dem Kauf der Wohnung wegen der Verweigerung der Besichtigung durch den Beklagten keine Gelegenheit hatten, die Wohnung zu besichtigen, stehe ihnen als Erwerber der Wohnung ein Besichtigungsrecht zu.

Verhinderungsgründe nicht ausreichend oder nicht bewiesen

Die Beklagten hätten ausreichende Verhinderungsgründe nicht vorgetragen beziehungsweise nicht bewiesen, so das AG München weiter. Soweit sie vorgetragen hätten, eine Besichtigung sei nicht möglich gewesen, weil der Beklagte am Wochenende Onlineformate für eine Schulung vorbereiten musste, hätten die Beklagten mit Vorlage der Bestätigung keinen zulässigen Beweis angeboten. Zudem stelle die Schulungsvorbereitung keinen ausreichenden Verhinderungsgrund dar. Selbst wenn der Vortrag zutreffend wäre, wäre es dem Beklagten zumutbar gewesen, für eine Besichtigungsmöglichkeit der Wohnung zu sorgen. Soweit die Beklagten behaupten, der Beklagte habe sich wegen eines Coronavirustests in Quarantäne begeben müssen, liege kein zulässiges Beweisangebot vor. Es seien weder eine ärztliche Bescheinigung, Testnachweise oder behördliche Quarantäneanordnungen vorgelegt noch andere Beweise angeboten worden.

Redaktion beck-aktuell, 2. Mai 2022.