Miete für mehrere Monate um insgesamt rund 1.500 Euro gemindert
Die Beklagte bewohnt seit Anfang 1997 in München-Maxvorstadt eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 67,18 Quadratmetern, deren Miete seit Oktober 2015 brutto 989,08 Euro beträgt. Sie minderte die Mietzahlungen in den Monaten von Oktober 2015 bis Juni 2016 um insgesamt 1.536,98 Euro und begründete dies mit unzumutbarem Lärm einer benachbarten Großbaustelle, auf der unter Abriss einer früheren Fabrik über hundert neue Wohneinheiten erstellt wurden. Dazu legte die Beklagte ein detailliertes Lärmprotokoll mit eingearbeiteter Fotodokumentation sowie das Ergebnis einer eigenen mehrtägigen Schallmessung vom Mai 2016 vor.
Vermieterin beruft sich auf Ortsüblichkeit des Baustellenlärms
Die Klägerin bestreitet, dass die Baustelle unzumutbare Lärmstörungen verursacht habe. Die gesetzlichen Bauvorschriften seien eingehalten worden. Sie habe die Bautätigkeit aufgrund der erteilten Baugenehmigung auf dem Nachbargrundstück nicht verhindern können. In einer Großstadt müsse mit Bautätigkeiten gerechnet werden, zumal die Beklagte bewusst eine Wohnung neben einer schon stillgelegten Fabrik angemietet habe. Die unwesentlichen und ortsüblichen Immissionen habe die Vermieterin also gegenüber dem Bauherrn nicht abwehren können. Sie seien von der Beklagten folglich hinzunehmen.
AG München gibt Mieterin weitgehend Recht
Der zuständige Richter am AG München ließ sich das Bautagebuch einschließlich der dort erfassten Lärmwerte vorlegen und holte ein Sachverständigengutachten zur Unzumutbarkeit der Lärmbelästigung ein. Sodann wies er die Klage der Vermieterin auf Zahlung des im Wege der Mietminderung einbehaltenen Mietanteils nahezu vollständig – bis auf einen überhöhten Minderungsbetrag für April 2016 von 63,80 Euro – zurück.
Mangels Beschaffenheitsvereinbarung Verkehrsanschauung maßgeblich
Gemäß § 536 Abs. 1 BGB sei die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlten, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt.
In Großstädten lediglich Verkehrs-, nicht aber Baulärm ortsüblich
Eine Minderung sei daher entgegen der Auffassung der Klagepartei nicht deshalb von vornherein ausgeschlossen, weil in Großstädten Baulärm regelmäßig hinzunehmen sei, so das AG. Zwar treffe es zu, dass in Großstädten immer irgendwo gebaut wird. Dennoch entspreche es der allgemeinen Verkehrsanschauung, dass man auch in Großstädten in Wohnungen ungestört von Baulärm leben kann. Denn die übergroße Mehrzahl der Wohnungen in Großstädten sei wohl Verkehrslärm, nicht aber Baulärm ausgesetzt.
Lärm und Schmutz rechtfertigten Mietminderung
Das AG München war nach den durchgeführten Beweisaufnahmen davon überzeugt, dass im streitgegenständlichen Zeitraum von Oktober 2015 bis einschließlich Juni 2016 von der benachbarten Großbaustelle erhebliche Lärm- und Schmutzeinwirkungen auf die Wohnung der Beklagten stattgefunden haben, welche zu einer mehr als unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache der Beklagten geführt haben, sodass diese zur angemessenen Mietminderung berechtigt gewesen sei. Das Gericht hält bei Unterteilung des Baulärms für den Zeitraum Oktober 2015 bis einschließlich März 2016 in Bauphase 1 (Abriss und Grundarbeiten) und für den Zeitraum von April bis einschließlich Juni 2016 in Bauphase 2 (Hochbauarbeiten) eine Minderungsquote ausgehend von der Bruttogesamtmiete in Höhe von 989,08 Euro von 30% pro Monat für die Bauphase 1 und von 25% für die Bauphase 2 für angemessen.
Sachverständiger bestätigt übermäßige Lärmimmission
Der Sachverständige habe festgestellt, dass im Jahr 2015 im Zeitraum September bis Dezember 2015 an 19 Tagen Lärmimmission gemessen werden konnten, die eine Einwirkung von über 63 Dezibel an der Wohnung der Beklagten ergeben haben, was als wesentliche Beeinträchtigung anzusehen sei. Im Jahr 2016 seien an 160 Tagen wesentliche Überschreitungen der Immissionsrichtwerte zu verzeichnen gewesen, wobei sogar an mehr als 60 Tagen Geräuschbelästigungen von mehr als 70 Dezibel vorhanden gewesen seien.
Bei Einzug der Mieterin noch keine Baumaßnahmen absehbar
Bei Einzug der Beklagten habe nach der Beweisaufnahme die benachbarte Fabrik noch nicht leer gestanden, sodass die Beklagte nicht konkret mit Baumaßnahmen habe rechnen müssen.
Noch keine Rechtskraft
Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Zwar hat das Landgericht München I die Berufung der Klägerin zurückgewiesen, allerdings wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Revision zugelassen (BeckRS 2018, 29766).
