Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff, Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 11/2019 vom 06.06.2019
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Sachverhalt
Die Parteien streiten über die Zustimmung zur Mieterhöhung im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Beklagte ist seit 01.12.2012 Mieter einer möblierten knapp 100 m² großen Wohnung, für die er seit Vertragsbeginn 1.189,20 Euro netto kalt bzw. 1.824,20 Euro brutto warm zahlt, wobei ein Betrag in Höhe von 635,00 Euro pro Monat als Vorauszahlung für Betriebskosten vereinbart wurde. Die Klägerin verlangte schriftlich vom Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung der Kaltmiete um 178,38 € monatlich und bezog sich dabei auf Vergleichsmieten aus dem Internetprotal „Mietpreis Check24" von Immobilienscout24.de. Der Beklagte wies die Mieterhöhung mit der Begründung zurück, dass diese formell und materiell unwirksam sei.
Die Klägerin ist der Ansicht, das Mieterhöhungsverlangen sei sowohl formell als auch materiell wirksam. Der Mietspiegel für die Landeshauptstadt München sei aufgrund der nicht möglichen Nachvollziehbarkeit seiner Ermittlung nicht heranzuziehen und entfalte keine Wirkung; die Klägerin habe sich daher bei ihrer Mieterhöhung nicht auf den Mietspiegel beziehen können. Da für München auch keine Mietdatenbank existiere und aufgrund der städtebaulichen Verfehlungen der Landeshauptstadt München auch keine Vergleichswohnungen gefunden werden konnten, war die Klägerin gezwungen, auf private Datenbanken zurückzugreifen. Die mit der Mieterhöhung verlangte Kaltmiete sei ortsüblich und angemessen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung.
Entscheidung
Das Landgericht hat die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 ZPO zurückgewiesen.
Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 22.03.2018 begegne keinen rechtlichen Bedenken. Die Klägerin habe sich bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete an die gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff. zu halten. Der „Mietpreis Check24" bei Immobilienscout24.de gehe bei Ermittlung der Vergleichsmiete lediglich von Neuvertragsmieten aus und sei daher mit dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB schon auf den ersten Blick nicht vergleichbar.
Zudem könne die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen auf ein zulässiges Begründungsmittel des § 558a BGB zu stützen. Insoweit unterliege sie keinen Einschränkungen, die nicht auch andere Vermieter in Gemeinden ohne Mietspiegel treffen würden. Darüber hinaus bliebe es der Klägerin unbenommen, Schwierigkeiten bei der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete bereits im Rahmen der Vertragsgestaltung zu begegnen, indem sie etwa Staffel- oder Indexmietvereinbarungen nach §§ 557a, 557b BGB mit ihren Mietern träfe.
Praxishinweis
Der Entscheidung ist uneingeschränkt zuzustimmen.
Da ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen mittelbare Sachentscheidungsvoraussetzung des Zustimmungsverfahrens ist, ist die Klage bereits unzulässig, wenn das Mieterhöhungsverlangen schon formell unwirksam ist (BGH, Urteil vom 11.07.2018 – VIII ZR 190/17, BeckRS 2018, 16126). Das Mieterhöhungsverlangen ist gemäß § 558a Abs. 1 BGB zu begründen, wozu insbesondere auf die Begründungsmöglichkeiten des § 558a Abs. 2 BGB Bezug genommen werden kann, so z.B. auf eine Mietdatenbank, die in § 558e BGB legaldefiniert ist. Schon nach dem Wortlaut dieser Norm ist das von der Klägerin zur Begründung verwendete Internetportal keine Datenbank in diesem Sinne. Auch stellt es kein sonstiges zulässiges Begründungsmittel dar. Sinn und Zweck der Begründung ist nämlich, dass dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gegeben werden, damit dieser während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH, Urteil vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173). So reichen z.B. Hinweise auf entsprechende Anzeigen in der örtlichen Tagespresse hierzu nicht aus (LG Köln, Urteil vom 08.11.1973 – 1 S 120/73, WuM 1974, 10), da sich für den Mieter daraus nicht ergibt, ob die verlangten Mieten später auch tatsächlich realisiert werden. Nichts Anderes gilt entsprechend für Internetportale, da diese ebenfalls nur die von den Vermietern gewünschte Mieten aufweisen.
