Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff, Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 02/2019 vom 31.01.2019
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Sachverhalt
Die Parteien streiten um einen Räumungs- und Mietzahlungsanspruch. Am 27.02.2009 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über das klägerische Anwesen zur monatlichen Miete von 475 EUR. Im Zeitraum von Januar 2017 bis März 2017 zahlte die Beklagte monatlich lediglich jeweils 325 EUR. Mit Anwaltsschreiben vom 20.01.2017 mahnte der Kläger die Beklagte wegen der unvollständigen Mietzahlung ab. Mit Schreiben des Mieterhilfevereins vom 30.01.2017 zeigte die Beklagte dem Kläger diverse Mängel an. Mit Anwaltsschreiben vom 16.02.2017 mahnte der Kläger die Beklagte erneut wegen der unvollständigen Mietzahlung ab und forderte sie zugleich unter Fristsetzung bis zum 23.02.2017 auf, Besichtigungstermine zu benennen. Da die Beklagten hierauf nicht regierte, kündigte der Kläger mit weiterem Anwaltsschreiben vom 17.03.2017 fristlos, hilfsweise ordentlich das Mietverhältnis wegen Zahlungspflichtverletzung. Erst mit Schreiben des Mieterhilfevereins vom 20.03.17 bot die Beklagte diverse Besichtigungstermine an.
Der Kläger meint, die Miete sei ab 01.06.2011 einvernehmlich auf 500 EUR erhöht worden. Die Kündigungserklärung vom 17.03.2017 habe das Mietverhältnis wirksam beendet, da die Beklagte trotz mehrerer Abmahnungen die Miete für die Monate Januar bis März 2017 nur unvollständig bezahlt habe und eine nachhaltige Zahlungspflichtverletzung vorgelegen habe. Der Zahlungsrückstand der Beklagten betrage insgesamt 525 EUR. Der Kläger bestreitet die behaupteten Mängel sowie ein entsprechendes Minderungsrecht der Beklagten; zudem seien die vermeintlichen Mängel erstmals am 30.01.2017 angezeigt worden. Den Zugang des zeitlich früheren Schreibens vom 29.12.2016 bestreitet der Kläger. Zudem könne sich die Beklagte nicht auf ein Minderungsrecht berufen, da sie dem Kläger eine Wohnungsbesichtigung zur Überprüfung der behaupteten Mängel verwehrt habe.
Die Beklagte trägt vor, die monatlich von ihr geschuldete Miete habe lediglich 475 EUR betragen, so dass für den Zeitraum Januar 2014 bis Juni 2017 eine Überzahlung von 1.050 EUR (42 Monate zu je 25 EUR) vorliege. Sie erklärt insoweit die Aufrechnung mit der streitgegenständlichen Mietforderung des Klägers i.H.v. 525 EUR. Das vermietete Anwesen habe diverse, vom Kläger zu vertretende Mängel (defekte Heizanlage, undichtes Fenster im Kinderzimmer und Rattenplage im Keller) aufgewiesen, die zu einer Mietminderung von 33 % der Bruttomiete (175 EUR monatlich) berechtigt hätten. Die Mängel seien dem Kläger bereits mehrfach angezeigt worden. Da ein Mietrückstand und eine Zahlungspflichtverletzung der Beklagten nicht vorgelegen haben, sei die Kündigung des Klägers vom 17.03.17 unwirksam und habe das Mietverhältnis nicht beendet.
Entscheidung: Kein Minderungsrecht, wenn die Besichtigung erschwert oder behindert wird
Die Klage hat Erfolg.
Dem Kläger stehe gegen die Beklagte sowohl der geltend gemachte Zahlungs- als auch der Räumungsanspruch gemäß §§ 535 Abs. 2, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB zu. Es gebe keinen Zweifel daran, dass die monatlich von der Beklagten geschuldete Miete zum 01.06.2011 einvernehmlich von 475 EUR auf 500 EUR angehoben wurde. Dies ergebe sich bereits aus der von der Beklagten unstreitig seit diesem Zeitpunkt widerspruchslos gezahlten erhöhten Miete als auch aus dem Schreiben des Mieterhilfevereins vom 29.12.16, in dem eine monatlich geschuldete Miete von 500 EUR von der Beklagten bestätigt wurde. Der Mietrückstand für den Zeitraum Januar bis März 2017 beliefe sich somit auf 525 EUR und die von der Beklagten erklärte Aufrechnung komme mangels Aufrechnungslage nicht zum Tragen.
Der Beklagten habe für diesen Zeitraum nach dem Rechtsgedanken des § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB kein Minderungsrecht zugestanden, und zwar unabhängig vom tatsächlichen Vorliegen der behaupteten Wohnungsmängel. Der Kläger habe die Beklagte am 16.02.2017 unter Fristsetzung zum 23.02.2017 aufgefordert, Besichtigungstermine zur Überprüfung der behaupteten Mängel zu benennen. Da die Beklagte erst nach der Kündigung vom 17.03.17 mit Schreiben vom 20.03.17 diverse Termine angeboten habe, können diese der Kündigung nicht entgegengehalten werden
Da der Vermieter kein allgemeines Besichtigungsrecht an der Mietsache habe, müsse ihm der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit zur Besichtigung bzw. Überprüfung der behaupteten Mängel einräumen. Wenn der Mieter - wie vorliegend - die Besichtigung - als Voraussetzung einer Mangelbeseitigung - verhindere oder mutwillig erschwere, sei dem Mieter das Minderungsrecht im Sinne des § 536c Abs. 2 BGB abzusprechen. Die Kündigungserklärung vom 17.03.17 habe somit nach vorangegangenen Abmahnungen das Mietverhältnis wirksam wegen nachhaltiger Zahlungspflichtverletzung beendet.
Praxishinweis
Gemäß § 536 BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Das Minderungsrecht des Mieters ist aber ausgeschlossen, wenn er die Mängelbeseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert (Weidenkaff in Palandt, 78. Auflage 2019, § 536 BGB, Rn. 37). Dies ist z.B. der Fall, wenn der Mieter Handwerkertermine schuldhaft versäumt (BGH, Urteil vom 12.05.2010 - VIII ZR 96/09, NZM 2010, 548; LG Berlin, Urteil vom 05.03.1999 - 64 S 367/98, NZM 1999, 1137), die Durchführung von Reparaturmaßnahmen in der Mietwohnung nicht duldet (AG Münster, Urteil vom 12.06.2007 – 3 C 4552/06, ZMR 2008, 385; AG Frankfurt am Main, Urteil vom 11.09.2008 – 33 C 1753/08-26, ZMR 2009, 45), seiner Pflicht zur Mängelanzeige nach § 536c BGB nicht nachkommt (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.08.2008 - 24 U 44/08, NJOZ 2009, 95) oder Mängelbeseitigungsmaßnahmen des Vermieters von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht und notwendige Vorbereitungsarbeiten nicht ausführt (LG Berlin, Urteil vom 23.12.2008 - 65 S 62/08, BeckRS 2009, 22490).
Zu diesen notwendigen Vorbereitungsmaßnahmen gehören auch – wie vorliegend – die Benennung von Besichtigungsterminen für die Mängelbeseitigung. Es ist allerdings notwendig, dass die Mängelbeseitigung vom Vermieter ordnungsgemäß angeboten wird. Fordert er den Mieter lediglich auf, sich einverstanden zu erklären, dass die Mängelbeseitigung durch einen Fachmann durchgeführt wird und schweigt der Mieter darauf, stellt dies keine positive, minderungsausschließende Verweigerungs- oder Verhinderungshandlung dar (LG Hamburg, Urteil vom 31.01.2008 – 307 S 144/07, ZMR 2008, 456).
