Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwältin Nicola Bernhard
Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 26/2016 vom 21.12.2016
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Sachverhalt
Die Beklagten haben 1985 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine Fünf-Zimmer-Wohnung in München gemietet; die Miete für die 166 Quadratmeter große Wohnung beläuft sich inzwischen auf 1.374,52 EUR monatlich. Die Klägerin ist eine 1991 gegründete, aus vier Gesellschaftern bestehende GbR, die das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, im Gründungsjahr erworben hat. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der "Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum". 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist. Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten sind der Kündigung entgegengetreten.
Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung abgewiesen. Das Berufungsgericht hat allerdings die Auffassung vertreten, mit Rücksicht auf den unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters dürfe eine GbR einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen.
Rechtliche Wertung
Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer GbR ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen "zuzurechnen" ist, im Ergebnis bestätigt.
Die vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen stünden einer entsprechenden Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Unzutreffend sei bereits die vom Berufungsgericht als Ausgangspunkt seiner Überlegungen gewählte Prämisse, der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB solle den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite schützen. Dieser Zweck komme allein der Kündigungssperre in § 577a BGB zu. Der Zweck der Kündigungsregelungen in § 573 BGB bestehe dagegen darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können.
Durch die Ausgestaltung der einzelnen Kündigungstatbestände sollen nach der Entscheidung des BGH keineswegs nur (berechtigte) Mieterinteressen geschützt werden. Vielmehr solle hierdurch ein gerechter Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien ermöglicht werden. Dementsprechend sei den Mitgliedern einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts vor deren im Jahr 2001 durch den BGH erfolgten Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit - unabhängig von der Überschaubarkeit ihrer Gesellschafterverhältnisse - die Befugnis zugebilligt worden, sich als Vermietermehrheit gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen zu berufen.
Durch die Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts seien zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft sei selbst Vermieterin geworden, sodass der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwendbar ist. Die Interessenlage habe sich aber - was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen habe - nicht verändert. Insbesondere habe die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel gehabt, die ihr bis dahin zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Auch hätten sich Anzahl und Identität der Mitglieder einer GbR hierdurch nicht verändert.
Allerdings sei durch diese rein auf gesellschaftsrechtlichen Erwägungen beruhende Rechtsprechungsänderung im Mietrecht eine - auch vom Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreform nicht erkannte und damit ungeplante - Regelungslücke entstanden. Den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsreformgesetz (in Kraft seit 01.09.2001) sei zu entnehmen, dass eine Änderung der bisherigen Rechtslage nicht beabsichtigt war. Mit der im Jahr 2013 erfolgten Ergänzung der Kündigungssperre des § 577a BGB auf bestimmte Fälle der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters einer Personengesellschaft habe der Gesetzgeber (erneut) bestätigt, dass er einer GbR nicht die Befugnis zur Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen absprechen will, sondern lediglich in bestimmten Fallkonstellationen die Verlängerung der Kündigungsfrist für geboten hält.
Die durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entstandene Regelungslücke lasse sich nicht allein durch einen Rückgriff auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schließen. Denn ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift erfordere eine umfassende Würdigung aller Einzelfallumstände, während es sich bei den in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbeständen um gesetzlich typisierte Fälle eines die Belange des Mieters überwiegenden berechtigten Interesses des Vermieters handele.
Vielmehr sei die Lücke im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen darf. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen sei in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbstständigter Zusammenschluss natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen könne. Auch bei solchen Vermietermehrheiten gebe es - ebenso wie bei Gesellschaften des bürgerlichen Rechts - eine große Bandbreite unterschiedlicher Strukturen. Neben kleinen und kompakten Miteigentümer- und Erbengemeinschaften gebe es auch solche, die eine große Mitgliederzahl oder verflochtene Strukturen aufweisen, was etwa bei über mehrere Generationen fortgesetzten Erbengemeinschaften der Fall sei. Folglich sei die vom Berufungsgericht angeführte "Unüberschaubarkeit" des Mitgliederbestands bestimmter Gesellschaften des bürgerlichen Rechts in Anbetracht des Normzwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Kriterium, das es erlauben würde, eine GbR schlechter zu stellen als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft. Auf Missbrauchsfälle könnten die Gerichte weiterhin mit der Anwendung der Vorschrift des § 242 BGB angemessen reagieren. Der BGH habe daher das Berufungsurteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen, damit es die notwendigen Feststellungen zum Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs und zu möglichen Härtegründen treffen kann.
Bezüglich der vom AG bejahten und vom Berufungsgericht offen gelassenen Frage, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin durch die unterlassene Anbietung einer im selben Anwesen gelegenen Zweizimmerwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist, hat der BGH in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausgesprochen, dass dies nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Zwar sei ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Der Vermieter habe dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.
Allerdings hält der BGH eigenen Angaben zufolge nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Denn hierdurch stelle sich eine - rechtswirksam - ausgesprochene Kündigung nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar. Vielmehr ziehe eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Vermieters - wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten - lediglich Schadenersatzansprüche nach sich. Dem Mieter könnten daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.
Praxishinweis
Der BGH stärkt mit der vorliegenden Entscheidung – die bislang nur als Pressemitteilung vorliegt (FD-MietR 2016, 384595) – die Rechte der Vermieter. Zum einen soll es auch nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR bei der Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung bleiben. Insofern setzt der BGH im Ergebnis seine bisherige Rechtsprechung fort. Er hat nämlich bereits entschieden (Urteil vom 23.11.2011 − VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237), dass sich eine GbR auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen kann, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte. Ob die Neuregelung des § 577a BGB eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 S. 2 BGB rechtfertigt, bedarf noch einer wissenschaftlichen Durchdringung; die Gesetzesmaterialien lassen allenfalls auf eine unzureichende Befassung mit der Frage, ob für eine rechtsfähige Personengesellschaft überhaupt Eigenbedarf in Betracht kommt, schließen.
Zum anderen entscheidet der BGH vorliegend, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht mehr unwirksam ist, wenn der Vermieter dem Mieter nicht eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will (bislang BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775; Urteil vom 21.12.2011 – VIII ZR 166/11, NZM 2012, 231). Versäumt der Vermieter diese aus dem Mietvertrag resultierende Nebenpflicht, stehen dem Mieter allenfalls Schadensersatzansprüche zu.
Ob im vorliegenden Fall tatsächlich Eigenbedarf der Tochter des Gesellschafters der GbR gegeben ist, oder ob der Eigenbedarf lediglich vorgeschoben ist, hat das LG München I nunmehr festzustellen. Der BGH hatte zuletzt entschieden (Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, BeckRS 2016, 20138 mit Anmerkung Bub/Bernhard FD-MietR 2016, 384283), dass der Verdacht von vorgeschobenem Eigenbedarf nahe liegt, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand.
