Anmerkung von
Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff, Rechtsanwältin Franziska Bordt, Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 24/2022 vom 24.11.2022

Diese Urteilsbesprechung ist Teil des zweiwöchentlich erscheinenden Fachdienstes Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Neben weiteren ausführlichen Besprechungen der entscheidenden aktuellen Urteile im Miet- und Wohnungseigentumsrecht beinhaltet er ergänzende Leitsatzübersichten und einen Überblick über die relevanten neu erschienenen Aufsätze. Zudem informiert er Sie in einem Nachrichtenblock über die wichtigen Entwicklungen in Gesetzgebung und Praxis. Weitere Informationen und eine Schnellbestellmöglichkeit finden Sie unter www.beck-online.de

Sachverhalt

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Parteien streiten darüber, ob die Kläger verpflichtet sind, anteilig die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten zu tragen.

Im Formularmietvertrag haben sich die Mieter verpflichtet, alle Betriebskosten im Sinne des § 19 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Verbindung mit § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) zu tragen, wozu laut Vertrag auch die „sonstigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV, so insbesondere für […] den Betrieb von Brandmeldeanlagen“ zählen. Nach Nr. 2 Abs. 2.3 der in den Mietvertrag einbezogenen „Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB)“ der Beklagten ist diese berechtigt, „neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend zu machen“.

Die Betriebskostenabrechnung wies jeweils anteilig nach der Wohnfläche auf die Mieter umgelegte Kosten für „Rauchwarnmelder“ für die Anmietung einen Betrag iHv 13,66 EUR und für die Wartung einen Betrag iHv 8,02 EUR aus. Die Beklagte zog den sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag vom Konto der Kläger ein. Die Kläger widersprachen der Betriebskostenabrechnung fristgemäß.

Die auf Rückzahlung der anteiligen Kosten für die Miete und Wartung der Rauchwarnmelder gerichtete Klage der Mieter hatte in der Berufungsinstanz nur hinsichtlich der Anmietungskosten Erfolg. Hiergegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene Revision der Kläger.

Entscheidung

Die Revision hat keinen Erfolg.

Zurecht habe das Berufungsgericht einen Anspruch der Beklagten auf Zahlung der in Höhe von 8,02 EUR anteilig berechneten Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder bejaht.

Die Kosten für die jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder seien als Betriebskosten iSd Betriebskostenverordnung einzuordnen.

Eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts diene, stelle keine Mangelbeseitigung dar; die hierdurch verursachten wiederkehrenden Kosten seien als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen und damit umlegbar.

Eine andere Bewertung, insbesondere eine Zuordnung zu den nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, sei nicht deshalb geboten, weil die Beklagte mit der Wartung der Rauchwarnmelder zugleich Vorsorge im eigenen Interesse - zur Erfüllung einer eigenen Verkehrssicherungspflicht als Gebäudeeigentümerin und damit zur Vermeidung einer Inanspruchnahme auf Schadensersatz - betreibe. Denn die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten sei als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten; vielmehr können auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein. Das gelte in gleicher Weise für die Abgrenzung zu den in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV genannten Verwaltungskosten.

Die von den Parteien im Mietvertrag vereinbarte Regelung zur Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen ermögliche auch die Umlage der Wartungskosten für Rauchwarnmelder auf die Kläger. Daher könne dahinstehen, ob der Vermieter nachträglich entstandene „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV - wie hier die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder - aufgrund einer - der Regelung in Nr. 2 Abs. 2.3 Satz 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Beklagten (AVB) entsprechenden - Neukostenklausel auf den Mieter umlegen könne.

Praxishinweis

Der BGH hatte kürzlich entschieden (Urteil vom 11.05.2022 - VIII ZR 379/20, BeckRS 2022, 12416, besprochen in Bub/Pramataroff FD-MietR 2022, 450857), dass es sich bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um sonstige Betriebskosten iSv § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen handelt. Denn bei der - vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählten - Miete von Rauchwarnmeldern handele es sich um Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln, die grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.

Anders ist dies – wie der BGH vorliegend erstmalig entscheidet – bei den Kosten der Wartung für Rauchwarnmelder. Damit folgt der BGH seiner bisherigen Rechtsprechung in einem vergleichbaren Fall bezüglich der Wartung einer Elektroanlage (Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06, BeckRS 2007, 4073).

Offengelassen hat der BGH die umstrittene Frage, ob der Vermieter nachträglich entstandene „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV aufgrund einer Neukostenklausel auf den Mieter umlegen kann (dafür LG München I, Endurteil vom 15.04.2021 – 31 S 6492/20, BeckRS 2021, 7401; Zehelein WuM 2016, 400, 403; dagegen Wall WuM 2013, 3, 21; Artz in Staudinger 2021, § 560 BGB Rn. 12b). Soweit die sonstigen Betriebskosten iSv § 2 Nr. 17 BetrKV im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind, ist der ersten Ansicht zu folgen, wenn der Vertrag eine Mehrbelastungsabrede (Öffnungsklausel) enthält und der Vermieter vorab die Erhöhung gem. § 560 Abs. 1 Satz 2 BGB analog erklärt hat (vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417).