Urteilsanalyse
Nutzungsentschädigung des Vermieters bei Räumungsweigerung des Untermieters
Urteilsanalyse
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Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm laut BGH nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.

2. Feb 2021

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff
Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München, Frankfurt a.M.

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 02/2021 vom 28.01.2021

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Sachverhalt

Die Klägerin vermietete eine 107 m² große Wohnung an einen Hauptmieter, der eine 7 m² große Kammer dieser Wohnung an den Beklagten untervermietete. Das Hauptmietverhältnis endete nach dem Tod des Hauptmieters. Da der Untermieter die Wohnung nicht räumen wollte, wurde er rechtskräftig zur Räumung mit einer Räumungsfrist bis zum 30.09.2016 verurteilt.

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten nach dessen Zwangsräumung im Oktober 2016 die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Wohnung für die Monate März 2016 bis September 2016. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.

Entscheidung

Die Revision hat keinen Erfolg.

Dem Kläger stehe der geltend gemachte Anspruch aus § 990 Abs. 2 iVm § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 249, 252 BGB zu.

Die dem Beklagten gewährte Räumungsfrist nach § 721 ZPO ändere daran nichts, denn sie sei verfahrensrechtlicher Natur und habe - anders als kraft der Sonderregelung des § 571 Abs. 2 BGB für Wohnraum - keine materielle Bedeutung. Sie beseitige den Verzug des Beklagten mit der Herausgabe nicht.

Unerheblich sei für den Anspruch nach § 990 Abs. 2, § 286 BGB, ob der Beklagte die gesamte Wohnung oder nur die an ihn untervermietete Kammer in Besitz hatte. Gebe ein unmittelbarer Besitzer eines Raums einer Wohnung diesen nicht heraus und sei es dem Eigentümer nicht zumutbar, nur Teile der Wohnung zu vermieten, so setze der unmittelbare Besitzer des Raums die Ursache dafür, dass die gesamte Wohnung nicht vermietet werden könne und daher ein entsprechender Mietausfallschaden entstehe (§ 252 BGB). So sei es auch hier, weil davon auszugehen sei, dass der Vermieter die Wohnung im Regelfall nur als Einheit weitervermieten könne.

Der Schadensersatzanspruch sei auch nicht nach § 571 Abs. 2 BGB ausgeschlossen.

Die Norm sei schon nicht direkt anwendbar, da der Beklagte nur Untermieter sei. Ob die Norm analog anzuwenden sei, könne offenbleiben, da selbst eine entsprechende Anwendung nicht zur Folge hätte, dass sich der Schadensersatzanspruch des Eigentümers auf eine Nutzungsentschädigung für die untergemieteten Räume beschränke. Dann sei es jedenfalls für den Vermieter unzumutbar, wenn die dem in der Wohnung verbliebenen Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führe, dass er trotz Vorenthaltung der gesamten Wohnung eine Nutzungsentschädigung nur in Höhe des Untermietzinses bzw. der ortsüblichen Miete für die untervermieteten Teile der Wohnung erhielte. Er stünde dann schlechter als im Verhältnis zum Hauptmieter, der nach § 546a Abs. 1 BGB während der Räumungsfrist die Nutzungsentschädigung in voller Höhe schulde. Die Vorschrift schütze zwar das Interesse des Mieters, eine ihm gewährte Räumungsfrist zu nutzen; das Gesetz bringe es aber in einen Ausgleich mit den Interessen des Vermieters an der baldigen Rückerlangung der Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses, indem § 546a Abs. 1 BGB dem Vermieter einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten bzw. ortsüblichen Miete für diesen Zeitraum zuerkenne. Ein solcher Anspruch müsse dem Vermieter auch dann verbleiben, wenn § 571 Abs. 2 BGB analog auf einen Untermieter anzuwenden sein sollte; denn der Untermieter stehe dem Vermieter schon mangels vertraglicher Beziehungen ferner als Hauptmieter.

Praxishinweis

Der Entscheidung ist zuzustimmen.

Der BGH hatte bereits entschieden, dass, wenn ein unmittelbarer Besitzer eines Raums einer Wohnung diesen nicht herausgibt und es dem Eigentümer nicht zumutbar ist, nur Teile der Wohnung zu vermieten, der unmittelbare Besitzer des Raums die Ursache dafür setzt, dass die gesamte Wohnung nicht vermietet werden kann und daher ein entsprechender Mietausfallschaden entsteht (Urteil vom 14.03. 2014 - V ZR 218/13, WM 2014, 1445 Rn 9).

Offengelassen hat der BGH die Frage, ob § 571 Abs. 2 BGB, also dem Ausschluss der Schadensersatzverpflichtung des Mieters über der Nutzungsentschädigung hinaus für den Zeitraum zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf der Räumungsfrist, für den Fall, dass ihm diese gemäß § 721 ZPO oder § 794a ZPO gewährt wurde, analog auf den Untermieter Anwendung findet. Die herrschende Ansicht lehnt dies mit der Begründung, es fehle an einer gleichgerichteten Interessenslage, ab (LG Kiel, Urteil vom 28.07.1994 – 1 S 166/93, WuM 1995, 540; Gelb in BeckOGK, 01.07.2020 , § 571 BGB Rn 4; Klotz-Hörlin in BeckOK MietR, 01.08.2020 , § 571 BGB Rn 5; Rolfs in Staudinger, 2018, § 571 BGB Rn 10). Das LG Stuttgart, Urteil vom 08.02.1990 - 16 S 416/89, NJW-RR 1990, 654), dem sich ein Teil der Literatur angeschlossen hat (Wöstmann in BeckOK, 01.08.2020, § 571 BGB Rn. 9), hat dies jedenfalls für das gewerbliche Zwischenmietverhältnis bejaht.

Nach Auffassung des BGH der Zweck des § 571 Abs. 2 BGB - der Wohnraummieter solle sich nicht aus Sorge vor Schadensersatzansprüchen des Vermieters davon abhalten lassen soll, eine Räumungsfrist zu beantragen und zu nutzen (so auch BTDrucks. IV 806, 11 zu § 557 BGB aF) - für eine analoge Anwendung.

BGH, Urteil vom 11.12.2020 - V ZR 26/20 (LG Berlin), BeckRS 2020, 37169