Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff, Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München, Frankfurt a.M.
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 17/2022 vom 18.08.2022
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Sachverhalt
Die Beklagte ist seit 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Laut Mietvertrag trägt die Mieterin die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung und hat hierauf monatliche Vorauszahlungen an die Vermieterin zu leisten. Ferner ist geregelt, dass die Vermieterin vom Gesetzgeber neu eingeführte Betriebskosten auf die Mieterin umlegen darf.
Im Jahr 2015 kündigte die Vermieterin die Installation von Rauchwarnmeldern sowie die künftigen darauf entfallenen Miet- und Wartungskosten an. Die Betriebskostenabrechnung 2016 enthält Mietkosten für die Rauchmelder in Höhe von 9,74 EUR.
Die Mieterin meint, dass diese Kosten nicht umlagefähig sind und verweigerte die Zahlung dieser Position. Hierauf erhob die Vermieterin Klage, die vorinstanzlich keinen Erfolg hatte. Hiergegen wendet sich die Vermieterin mit ihrer Revision.
Entscheidung
Die Revision hat Erfolg, jedoch nur deshalb, weil das Berufungsurteil eine der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO genügende Darstellung der Urteilsgründe vermissen lässt. Der BGH hat das Urteil aufgehoben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass es sich bei den genannten Kosten nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt, sei jedoch im Ergebnis frei von Rechtsfehlern.
Mietkosten für Rauchwarnmelder seien keine Betriebskosten iSd §§ 1, 2 Nr. 1 bis 17 BetrKV. Diese Kosten seien im Ergebnis nicht anders zu behandeln als die betriebskostenrechtlich nicht umlagefähigen Kosten für deren (erstmaligen) Erwerb. Dass Letztere keine Betriebskosten darstellen, ziehe auch die Revision nicht in Zweifel.
Zwar sei der Klägerin dieser Aufwand erst infolge neuerer technischer und damit einhergehender rechtlicher Entwicklungen (hier: Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern gemäß der Landesverordnung) entstanden. Ihrem Wesen nach seien diese Kosten indes nicht als umlagefähige Betriebskosten einzustufen. Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich - was allein in seiner Entscheidungsmacht stehe - dazu entschließe, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern - selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur einmalig, sondern periodisch und deshalb möglicherweise laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV anfielen – seien nicht umlagefähig.
Es ließe sich mit dem in den Gesetzesmaterialien eindeutig zum Ausdruck gebrachten Willen des Verordnungsgebers, dass Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, nicht vereinbaren, wenn man die - vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählte - Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordne. Denn das bedeute im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg eröffnet würde, auf einfache Weise - nicht nur im Fall der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern, sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte - die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe.
Nichts Anderes ergebe sich daraus, dass der Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV teilweise die "Kosten der Anmietung" bzw. das "Nutzungsentgelt" für bestimmte Geräte als umlagefähig deklariere, etwa in § 2 Nr. 2 BetrKV. Denn es handle sich insoweit um ausnahmsweise durch den Gesetzgeber als umlagefähig zugelassene Kosten, die für sich allein betrachtet die allgemeingültigen Kriterien für Betriebskosten nicht erfüllen. Dieser Ausnahmecharakter verbiete es, auch andere Kosten als umlagefähig zu behandeln, die nicht in § 2 BetrKV genannt sind.
Praxishinweis
Mit der vorliegenden Entscheidung verneint der BGH die in Literatur und Rechtsprechung umstrittene Frage, ob Mietkosten für Rauchwarnmelder auf Mieter umgelegt werden können und schließt sich damit der bisher h.M. an (LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 - 1 S 198/15, BeckRS 2016, 10499; LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20, BeckRS 2021, 6938; Lehmann-Richter in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage 2021, § 556 BGB Rn 304; Drager in BeckOGK,
Vermieter können diese Kosten nur wirksam auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag eine sog. Mehrbelastungsklausel enthält oder die Umlage dieser Kostenart ausdrücklich vereinbart ist (Pistorius, ZMR 2011, 934), denn die Kosten der Anmietung von Ausstattung der Wohnung bzw. technischer Anlagen ist auch sonst im Katalog der Betriebskosten enthalten (Emmerich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kap III, Rn 168).
BGH, Urteil vom 11.05.2022 - VIII ZR 379/20 (LG Köln), BeckRS 2022, 12416
