Urteilsanalyse
Kein Anspruch auf Schlüssel für fremde Haustür in WEG-Mehrhausanlage
Urteilsanalyse
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Auch wenn Wohnungstüren oder fremde Hauseingangstüren zum Sondereigentum gehören, hat nach einem Urteil des LG Karlsruhe nicht jeder Wohnungseigentümer Zugang zu allen Schlüsseln einer größeren WEG-Anlage, denn sonst wären das Alleinnutzungsrecht des jeweiligen Sondereigentümers an den dahinter befindlichen Flächen, sein nachvollziehbares Sicherheitsbedürfnis und der Schutz seiner Privatsphäre faktisch ausgehebelt.

29. Sep 2021

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff
Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München, Frankfurt a.M.

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 19/2021 vom 23.09.2021

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Sachverhalt

Die Parteien sind Eigentümer einer Mehrhausanlage, bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft und streiten um den Rückbau wechselseitig vorgenommener baulicher Veränderungen. Nachdem sie sich weitestgehend verglichen hatten, blieb noch folgender Sachverhalt strittig: Der Beklagte hat das Schloss einer Hauseingangstür ausgetauscht. Hinter dieser Tür befindet sich unmittelbar die Wohnung des Beklagten, über die man in den im Sondereigentum stehenden Keller gelangt. Zu diesem Keller existiert ein weiterer Zugang, dessen Nutzung dem Kläger möglich ist. Der Kläger fordert die Herausgabe von 3 Hauseingangsschlüsseln zu dem vom Beklagten ausgetauschten Schloss.

Die Klage ist vom Amtsgericht abgewiesen worden. Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers.

Entscheidung

Die Berufung hat keinen Erfolg.

Der geltend gemachte Anspruch auf Übergabe von drei Schlüsseln zur Hauseingangstür der von den Beklagten bewohnten Teilhausanlage ergebe sich insbesondere nicht aus § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG n.F. bzw. § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG a.F.

Grundsätzlich stehe zwar nach diesen Normen den Wohnungseigentümern der Mitgebrauch am gemeinschaftlichen Eigentum unabhängig von der Größe oder Anzahl der ihnen zustehenden Miteigentumsanteile in gleichem Umfange zu, es sei denn, es liege eine nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG n.F. vereinbarte oder nach § 19 Abs. 1 WEG n.F. beschlossene Benutzungsbeschränkung vor.

Eine völlige Gleichheit sei freilich unmöglich. Vor allem der Gebrauch des einen Miteigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum schließe in der Regel den gleichzeitigen Gebrauch eines anderen Miteigentümers aus. Sei ein gleichzeitiger vorübergehender Mitgebrauch nicht möglich, könne ein Wohnungseigentümer im Einzelfall nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F. einen Anspruch auf eine Benutzungsbestimmung haben, der nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n.F. durchsetzbar sei.

Aber auch ohne gesonderte Gebrauchsregelung könne das Gemeinschaftseigentum nur zweckentsprechend gemäß der tatsächlichen „Zugriffsmöglichkeit“ genutzt werden. Kein Wohnungseigentümer könne z.B. den Mitgebrauch einer tragenden Wand verlangen, die sich in einer ihm nicht gehörenden Sondereigentumseinheit befinde. Sein Mitgebrauchsrecht sei darauf beschränkt, dass die tragende Wand das Gebäude trage, der Wohnungseigentümer könne an dieser Wand keine Gemälde aufhängen oder diese Wand anlasslos aufsuchen. Das Mitgebrauchsrecht an gemeinschaftlichen Leitungen erfasse ausschließlich die Befugnis, die Leitungen zum Transport der vorgesehenen Güter (Wasser, Strom, Gas) mit zu gebrauchen, nicht aber diese Leitungen anlasslos zu inspizieren.

Nicht anders verhalte es sich mit den im Gemeinschaftseigentum gehörenden Türen, die zum Sondereigentum führen: Auch wenn die einzelnen Wohnungseingangstüren in einer gewöhnlichen mehrstöckigen WEG-Anlage oder - hier relevant - die jeweiligen Hauseingangstüren in einer WEG-Mehrhausanlage (z.B. WEG-Reihenhaussiedlung) zum Gemeinschaftseigentum gehören, habe naturgemäß doch nicht jeder Wohnungseigentümer Zugang zu allen Schlüsseln, denn sonst wären das Alleinnutzungsrecht des jeweiligen Sondereigentümers an den dahinter befindlichen Flächen, sein nachvollziehbares Sicherheitsbedürfnis und der Schutz seiner Privatsphäre faktisch ausgehebelt.

Es sei bei Mehrhausanlagen anerkannt, dass der jeweils „hausfremde“ Wohnungseigentümer nur ein eingeschränktes Mitgebrauchsrecht an manchen Bereichen des „fremden“ Hauses habe. Im Wege einer (ggf. ergänzenden) Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergebe sich diese Einschränkung bzw. aus dem Gemeinschaftsverhältnis mit seinen umfassenden Treue- und Rücksichtnahmepflichten i.S.v. § 241 Abs. 2 BGB.

Soweit ein Bedarf bestehe, sei allerdings dem Kläger der Zugang zu den Gemeinschaftsflächen (Hausflur) über die fragliche Hauseingangstür zu gewähren, zumal sich im dahinterliegenden Flur auch die Zähler für Wasser und Strom befänden. Weder dazu noch für den Zugang zum Kellerraum bedürfe es der dauerhaften Überlassung von Schlüsseln zur fraglichen Hauseingangstür. Man werde in solchen Fällen im Wege des Erst-recht-Schlusses ein (notfalls mit der Duldungsklage durchsetzbares; freilich streng limitiertes) Betretungsrecht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n.F.) oder - je nach Fallgestaltung - der übrigen Wohnungseigentümer (§ 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F.) bezüglich dieser zugangserschwerten Gemeinschaftsflächen bzw. Gemeinschaftseinrichtungen annehmen dürfen, das tendenziell weiter gehe als das auf fremdes Sondereigentum bezogene Betretungs- und Duldungsrecht.

Praxishinweis

Nicht selten sind in der Praxis Fälle, in denen gemeinschaftliches Eigentum, zB eine Dachterrasse oder ein Spitzboden, nur erreichbar sind, wenn man zuvor im Sondereigentum stehende Räume durchquert. Räume, die den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum bilden, stehen zwar grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum (zu einem Flur: BGH, Urteil vom 05.07.1991 - V ZR 222/90, NJW 1991, 2909) und begründen eine Zugangsmöglichkeit aller Miteigentümer (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 17.01.2011 - 3 W 196/10, ZWE 2011, 179). Hiervon ausgenommen sind jedoch Räume, an denen einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht (OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.05.1987 - 20 W 307/86, NJW-RR 1987, 1163), wenn der Raum seiner Beschaffenheit nach nicht zum ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer bestimmt ist (KG, Beschluss vom 08.11.2016 – 1 W 493/16, ZWE 2017, 84; BayObLG, Beschluss vom 14.02.2001 – 2 Z BR 3/01, NZM 2001, 384) oder nach den tatsächlichen Verhältnissen eine Benutzung nur durch den betreffenden Wohnungseigentümer in Betracht kommt (BayObLG, Beschluss vom 27.04.1995 – 2 Z BR 125/94, NJW-RR 1995, 908).

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.08.2021 - 11 S 88/19 (AG Schwetzingen), BeckRS 2021, 22877