Urteilsanalyse
Formelle Ordnungsmäßigkeit von in Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume erteilten Nebenkostenabrechnungen
Urteilsanalyse
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Die bereits zum Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze über die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Nebenkostenabrechnung gelten nach einem Urteil des BGH vom 20.01.2021 grundsätzlich auch für das Gewerberaummietrecht.

15. Mrz 2021

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff
Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München, Frankfurt a.M.

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 05/2021 vom 11.03.2021

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Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Neuerteilung von Nebenkostenabrechnungen.

Das klagende Land mietete im Februar 2010 von der Beklagten ein aus Büroräumen, Archivflächen und Stellplätzen bestehendes Mietobjekt zur gewerblichen Nutzung. Die Mietfläche wurde durch einen Nachtrag geändert; das Mietverhältnis wurde durch einen weiteren Nachtrag befristet.

Die Beklagte erteilte für die Jahre 2012 bis 2015 jeweils im Folgejahr Nebenkostenabrechnungen, die sämtlich mit Guthabenbeträgen zugunsten des Klägers abschlossen. Der Kläger hält die erteilten Abrechnungen für formell nicht ordnungsgemäß und materiell fehlerhaft. Er hat Klage auf Neuerteilung der Abrechnungen erhoben, die das Landgericht abgewiesen hat. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Entscheidung

Die Revision hat keinen Erfolg.

Den Abrechnungsanspruch des Klägers habe die Beklagte durch Erteilung der Nebenkostenabrechnungen erfüllt. Diese hätten keine formellen Mängel aufgewiesen. Auch wenn die Aufteilung des Mietobjekts in drei Einzelobjekte die Abrechnungen unübersichtlich mache, seien die erforderlichen Mindestangaben darin enthalten.

Die vom Kläger geltend gemachten Einwände zur Flächenermittlung und zur Bezeichnung des Umlageschlüssels seien bereits unbegründet, weil die Nebenkostenabrechnung insoweit keine nachvollziehbare Darstellung enthalten müsse (Flächenermittlung) oder im vorliegenden Fall durch die beigefügten Anlagen nachvollziehbar gemacht werde (Umlageschlüssel). Soweit der Kläger mit der Revision eine mangelnde Nachvollziehbarkeit wegen der Aufteilung des Mietobjekts in drei Einzelobjekte geltend mache, könne offenbleiben, ob daraus ein formeller Fehler folge. Denn insoweit sei das erneute Abrechnungsverlangen des Klägers jedenfalls rechtsmissbräuchlich.

Dass in den Nebenkostenabrechnungen nicht erläutert worden sei, wie die zugrunde gelegten Flächen berechnet worden seien, begründe keinen formellen Mangel. Eine Nebenkostenabrechnung genüge den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Soweit keine besonderen Abreden getroffen seien, seien in die Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen aufzunehmen.

An die Abrechnung von Nebenkosten seien dabei in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Insbesondere genüge es, dass sich einzelne Angaben etwa zum Umlageschlüssel dem Vertrag oder den Nebenkostenabrechnungen beigefügten Erläuterungen entnehmen ließen. Ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Nebenkosten maßgeblich seien und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, berühre dagegen nicht die Wirksamkeit, sondern allein die Richtigkeit der Abrechnung. Ein nach diesen Grundsätzen vorliegender formeller Fehler führe schließlich nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt und zu einem Anspruch auf Neuerteilung, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung beziehe; nicht jedoch, wenn nur einzelne Kostenpositionen betroffen seien.

Diese Maßstäbe gelten grundsätzlich auch im Gewerberaummietrecht.

Praxishinweis

Der BGH führt seine bisherige Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 29.01.2020 - VIII ZR 244/18, BeckRS 2020, 3074) fort, wonach eine Nebenkostenabrechnung den formellen Anforderungen genügt, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen, enthält (BGH Urteil vom 29.01.2020 – VIII ZR 244/18, BeckRS 2020, 3074).

Der BGH hatte ebenso bereits entschieden (BGH, Urteil vom 18.01.2011 - VIII ZR 89/10, NZM 2011, 546), dass die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen in einer Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht deren Nachvollziehbarkeit beeinträchtige, da sich die Verteilung der Betriebskosten auch in einem solchen Fall regelmäßig ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten aufgrund der in der Abrechnung angegebenen Werte nachvollziehen lasse.

Vorliegend entscheidet der BGH, dass diese für das Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze auch grundsätzlich für eine in einem Gewerberaummietverhältnis erteilten Nebenkostenabrechnung anzuwenden sind. Dem ist zuzustimmen, denn die formellen Erfordernisse für eine Abrechnung sind nicht wohnraumspezifisch.

BGH, Urteil vom 20.01.2021 - XII ZR 40/20 (OLG Schleswig), BeckRS 2021, 1904