Urteilsanalyse
Erstattung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten eines «Kleinvermieters» als Verzugsschaden
Urteilsanalyse
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Für einen Großvermieter ist bei einer klaren Rechtslage die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts nicht notwendig. Diese Rechtsprechung des BGH ist nach einem Urteil des AG Berlin-Mitte nicht auf „Kleinvermieter“ anwendbar.

13. Mai 2022

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub und Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff,  Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München, Frankfurt a.M.

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 10/2022 vom 13.05.2022

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Sachverhalt

Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Kaution.

Die Beklagte ist gewerbliche Vermieterin (GmbH) und hat in ihrem Bestand vier Mietwohnungen. Sie hat nur einen Mitarbeiter, den Geschäftsführer. Eine dieser Wohnungen hat sie an den Kläger vermietet. Der Kläger kam mit zwei Monatsmieten in Verzug, woraufhin die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben das Mietverhältnis kündigte. Der Kläger zog aus und beglich die offenen Mietforderungen, allerdings nicht die ihm ebenfalls in Rechnung gestellten Anwaltsgebühren für das Kündigungsschreiben und verwies auf eine BGH-Rechtsprechung (BeckRS 2010, 28521), nach der ein Großvermieter Rechtsanwaltskosten nicht verlangen könne. Daraufhin rechnete die Beklagte diese Kosten mit der Kaution auf. Der Kläger fordert nun die Rückzahlung der einbehaltenen Kaution.

Entscheidung

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers sei durch Aufrechnung der Beklagten gemäß § 389 BGB erloschen.

Der Erstattungsanspruch für die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten habe der Beklagten gegen den Kläger aus den §§ 280, 286 BGB zugestanden.

Unstreitig habe sich der Kläger mit zwei Monatsmieten in Verzug befunden und ein Grund für eine außerordentliche Kündigung vorgelegen.

Der Fall sei auch nicht mit dem vom BGH mit Urteil vom 06.10.2010, Az. VIII ZR 271/09 (BeckRS 2010, 28521) entschiedenen Fall vergleichbar.

Zwar handle es sich bei der Beklagten als GmbH um eine gewerbliche Vermieterin.

Unstreitig vermiete und verwalte die Beklagte aber nur vier Wohnungen. Von einem Großvermieter könne insoweit nicht die Rede sein. Das zitierte Urteil sei auf einen „Kleinvermieter“ nicht anwendbar. Der BGH habe in der benannten Entscheidung sein Ergebnis nämlich damit begründet, dass für einen Großvermieter bei einer klaren Rechtslage die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts nicht notwendig sei. Hintergrund sei hier die Erwägung, dass ein Großvermieter personell so ausgestattet sei, dass er über ausreichend geschultes Personal verfüge, um selbst einfache Mietrechtsfragen zu klären. Dies sei unschwer bei großen Wohnungsvermietungsunternehmen nachvollziehbar, welche eine eigene Rechtsabteilung mit juristisch geschultem Personal verfügen. Dies sei aber nach der Erfahrung des erkennenden Gerichts nicht einmal bei allen Großvermietern der Fall.

Auf eine Vermieterin von vier Wohnungen seien derartige Erwägungen jedenfalls nicht übertragbar. Für einen juristischen Laien sei auch die hier erfolgte Kündigung nicht per se „einfach“. So wisse der Laie in der Regel nicht, dass der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu widersprechen sei und dass ggf. neben der außerordentlichen Kündigung hilfsweise auch die ordentliche erklärt werden sollte.

Praxishinweis

Kündigt der Vermieter aufgrund Verzugs des Mieters mit Mietzahlungen das Mietverhältnis fristlos, sind die hierfür anfallenden Kosten gemäß §§ 280 Abs. 1, 286, 249 BGB als Verzugsschaden ersatzfähig, da der Mieter durch die Nichtzahlung eine schuldhafte Pflichtverletzung begangen und den hierdurch entstehenden Schaden zu ersetzen hat. Dieser umfasst grundsätzlich auch die Kosten für die Beauftragung eines Anwalts, jedoch nur soweit die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig war (BGH, Urteil vom 10.01.2006 – VI ZR 43/05, NJW 2006, 1065). Den Vermieter trifft insoweit gemäß § 254 Abs. 1 BGB eine Pflicht zur Schadensminderung. Der BGH (Urteil vom 06.10.2010 - VIII ZR 271/09, NJW 2011, 296) hatte entschieden, dass diese Schadensminderungspflicht bei einem Großvermieter, der einfach gelagerte Fälle zu bewerten hat, dazu führt, dass er für solche keinen kostenverursachenden Rechtsanwalt einschalten muss.

Dies ist richtig, soweit der Vermieter kaufmännisch geschultes Personal beschäftigt. Ob der Vermieter eine eigene Rechtsabteilung unterhält, ist unerheblich. Maßgeblich ist insoweit nur, ob der Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des Kündigungsschreibens bedarf. Dies ist für jeden Vermieter objektiv zu bestimmen.

Ob der vorliegend einzige Mitarbeiter der Beklagten, der deren Geschäftsführer ist, kaufmännisch geschult war, gibt der Sachverhalt nicht preis, liegt aber nahe. Unklar bleibt auch, ob und wie viele vergleichbare Kündigungen der Vermieter in der Vergangenheit ausgesprochen hat oder durch einen Anwalt aussprechen ließ. Hiermit hätte sich das Gericht näher befassen müssen, denn es kommt nicht auf die Anzahl der Mietobjekte im Bestand des Vermieters oder auf die Mitarbeiterzahl an, da es auch nur einen „Experten“ im Unternehmen geben kann.

Die BGH Entscheidung ist jedenfalls nicht dahingehend zu interpretieren, dass sie auf „Kleinvermieter“ – wo auch immer man hier die Grenze ziehen mag – nicht anwendbar ist. So ist es auch denkbar, dass der Vermieter bei der ersten einfachen Kündigung die Kosten eines Rechtsanwalts als Verzugsschaden verlangen kann, bei einem weiteren Fall jedoch nicht mehr, weil er dann das Anwaltsschreiben als Vorlage nutzen kann und insoweit die notwendige Expertise besitzt.


AG Berlin-Mitte, Urteil vom 30.06.2021 - 15 C 422/20, BeckRS 2021, 46197