Anmerkung von
Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff, Rechtsanwältin Franziska Bordt, Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 14/2023 vom 20.07.2023
Sachverhalt
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus der Klägerin in Halle.
In den Jahren 2012/2013 ließ die Klägerin in diesem Haus – ihrerseits angemietete – Rauchwarnmelder einbauen und legte in der Folge die ihr dadurch entstandenen Kosten als Betriebskosten um. Die Beklagten leisteten hierauf keine Zahlungen.
Im April 2019 beendete die Klägerin den über die Miete der Rauchwarnmelder geschlossenen Vertrag. Sie baute von ihr erworbene Rauchwarnmelder in die Mietwohnung ein und forderte eine Mieterhöhung um 0,79 EUR/Monat. Die Beklagten bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht.
Das Amtsgericht hat der auf Zahlung restlicher Miete für die Monate September 2019 bis einschließlich Oktober 2020 in Höhe von insgesamt 11,06 EUR (14 x 0,79 EUR) nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Entscheidung
Die Revision hat Erfolg.
Die Mieterhöhungserklärung genüge zwar den formellen, nicht aber den materiellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB. Die Klägerin habe daher keinen Anspruch auf die Bezahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 EUR ab September 2019.
Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Umlagefähig seien danach unter anderem die Kosten für solche baulichen Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB) oder die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind (§ 555b Nr. 6 BGB).
Diese Kriterien erfülle der durch die Klägerin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Beklagten, dessen Kosten die Klägerin ihrer Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegt habe, nicht.
Anders als die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter stelle eine Erneuerung der Geräte demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden sei, sondern die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar.
Etwas anderes gelte auch dann nicht, wenn der Vermieter die bisher installierten Geräte angemietet hatte und nunmehr eigens erworbene Geräte einbauen lasse. Denn auch in diesem Fall fehle es an einer baulichen Veränderung und damit an einem für die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme stets erforderlichen Wesensmerkmal.
Der Begriff der baulichen Veränderung sei zwar weit auszulegen und erfasse nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz, sondern etwa auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes. Voraussetzung sei jedoch stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine – wenn auch möglicherweise nur geringfügige – Veränderung des baulichen Zustands bewirke, durch sie also in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das ganze Grundstück geschaffen werde.
Der bloße Austausch von Vorrichtungen erfülle diese Voraussetzung grundsätzlich nicht. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter bisher angemietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetze. Denn die darin liegende Veränderung betreffe zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten – namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte –, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese – rein rechtliche – Veränderung habe zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache im Sinne von § 555b BGB.
Dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern keine Mieterhöhung nach sich gezogen habe, bedeute weder, dass es sich bei dieser Maßnahme nicht um eine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB gehandelt habe und daher nunmehr der Austausch der Rauchwarnmelder im Frühjahr 2019 als (erstmalige) bauliche Veränderung zu bewerten wäre, noch habe dieser Umstand zur Folge, dass die damalige Modernisierung „nicht vertragsgegenständlich“ geworden und somit bei der Betrachtung der im Frühjahr 2019 durchgeführten Maßnahme nicht zu berücksichtigen wäre. Die Beurteilung, ob es sich bei einer baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handle, hänge nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegenstand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB mache.
Praxishinweis
Der BGH hatte bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt und zudem, der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung vornimmt, in der Regel eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB darstellt (Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12).
Mietet der Vermieter jedoch Rauchwarnmelder an, sind diese Mietkosten, wie Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern, nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 11.05.2022 - VIII ZR 379/20, BeckRS 2022, 12416). Stellt der Vermieter später fest, dass er irrtümlich davon ausging, es handele sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder um nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähige Betriebskosten (BGH, aaO, Rn. 32 ff.), scheidet eine Berücksichtigung dieses ausschließlich dem Vermieter zuzurechnenden Umstands zum Nachteil des Mieters aus.
Wie der BGH nun feststellt, kann der Vermieter diesen Zustand auch nicht „heilen“, indem er später selbst Rauchwarnmelder erwirbt. Denn es steht dem Vermieter frei, sich von Anfang an für den Kauf zu entscheiden und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen.
GH, Urteil vom 24.05.2023 - VIII ZR 213/21 (LG Halle), BeckRS 2023, 15364
